上海楼市自住房重要的就是这两个因素,产品

提问：曾叔，您好，九亭的九城湖滨，贝尚湾，与宝山的保利叶语，保利叶上海比较，您建议选哪里？首套房，需要GPGD。

回答：你好，板块上，松江比宝山略好一点，我建议在贝尚湾和九城湖滨里选一个吧。我之前给粉丝买到过上海源花城的笋盘，建议你也考虑下。另外你自住的话，是不是也要考虑单位通勤以及学区，根据我的经验，自住房最重要的就是这两个因素，产品力只是一个方面而已。

提问：您好！曾叔，雅宾利2期平方2室，本来打算在松江佘山买一套价值万左右的别墅养老，但老公不采纳。

回答：你好，雅宾利2期不错的呀，建议继续持有。别墅自住是不错的，但投资属性偏弱。上海投资回报率高的楼盘。具体详见内部分享。

提问：你好，曾叔，看规划，人口控制在万，您怎么看？

回答：你好，不太可能做到的事情，不用五年上海人口就超过这个数。如果按照手机热点，不是常住人口统计的话，上海人口早就超过了万。大家不用太在意常住人口统计，那个是抽样调查的，看人口普查数据结果好了。纵观世界，不用担心上海人口流入问题，从没有一个国家的金融中心会有人口流出的。

提问：曾叔你好有上海房票主要考虑增值—左右不用考虑自住通勤等能否推荐一下谢谢!!!

回答：我个人是比较喜欢次新三房的，特别是年以后的房子，当然如果片区整体偏老，房龄这个也不强求。如果现金流够的话，我建议是尽可能把杠杆用足。至于板块方面，我建议你可以在中外环一带找，像大场、大华、华漕、徐泾、九亭、三林、康桥、御桥、浦江镇、金杨这些地方都不错。具体小区推荐可以参考曾叔总结的内部资料。

提问：你好，曾叔，请问如何判断板块是否有潜力？

回答：你好，一个板块的生命周期是：炒概念、炒地皮、炒配套、炒供需。如果一个板块已经发展到周期尾端，其价格包含了配套价值在里面，所以应在配套动工落地尚未成熟之前入手，但也不宜过早，我们不知道zF是不是说说而已。其次从板块过去，现在、将来的涨幅表现，判断板块价格，是否值得。如果一个新板块炒概念阶段就远远超过所在城市的平均价，说明已经提前透支了一部分，需要站岗几年才能赚钱。而在炒地皮和配套阶段，考虑通勤时间合理，如果板块价格在城市的中位数以下，就值得入手。在炒供需时，板块已经发展成熟，此时进入多半是高价，容易站岗。

提问：你好曾叔：我家住松江，想在9号线附近，自住和投资，医院附近，考虑徐汇区、黄埔区、浦东新区的房子，预算总价万左右房子，帮忙推荐一下

回答：你好，总价左右较大潜力的楼盘见内部分享。

提问：您好！曾叔，感谢你的耐心解答，冷静算了下感觉现在买的话压力很大，我觉得还是得从长计议，先缓一段时间再看看，可以吗？

回答：你好，买房从来不易！但你必须要买。不管什么年代，买房都不是件很容易的事，十年前如此，房价低工资更低；二十年前也是，要分房还要排资历，新人哪能容易。当今的核心城市房价，一些人，甚至要动用6个钱包那也不一定就能一气就凑够首付！市场上不存在刚需，其实只有买得起和买不起；房价和工资无关，因为房子它不会因为你月薪0，而给你降价。越是优质的大城市，其实它真正的购买力，越不是普通的纯粹的工资群体。越是优质城市越要学会借力而至，用金融的眼睛看待房产，你才会更加收获货币的生产。

提问：你好，曾叔，新人首问：一直潜水，发现曾叔多次提到拆骨法，但是没有系统讲解过，您能否仔细讲讲？

回答：你好，房子由各个属性构成，高楼层低楼层装修学区交通靠不靠马路等等。每个因素都增加或减少它的价值，定量分析每一个因素的价值这样的思路就叫拆骨法。本质就是：做减法。扣除装修品牌学区赠送面积为代表的一些溢价项，最后得到的价格才是真实的单价，再判断是否值得。具体仔细内容可参考内部分享。