来源：真叫卢俊的地产观
今年是一个很不一样的年份，迈入“十四五”规划的第一年，楼市大调控，国家政策导向大转弯。
上海这一年调控不断加码，兼具广度及深度，全面涉及到新房、二手房、资金端、需求端，层层深入不放过任何可以钻空子的地方。
在国际经济严峻的背景下，“三价取低”的政策取代年的3年变5年的“限购”政策，成为让楼市再次冷冻的新法宝。
01
矛盾点在哪里？
国内改革开放由地产市场开始，就是以“土地本位”的香港模式，几十年来房价涨幅之大深入人心；而如今房价成为社会发展的一大阻碍，“稳房价、稳地价、稳预期”成为楼市发展主旋律。
过去的“土地本位”的制度是否能在如今更强、更多、更细的调控政策面前刹车回头？
关于地产周期论，现在最被认可的是“五年一周期”的论调。
而本次的调控，加上国家政策大转变，似乎和上一个五周年的时代背景大不相同。
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02
先来说说这个土地本位。
国内经济发展就是城市经济发展，城市经济的一大特征，就是不动产的价值与公共服务的水平正相关：
城市发展越好，其公共服务越好，基础设施越完善，不动产价格就越高。
在中国独特的城市化模式（土地财政）下，政府通过土地出让为基础设施和公共服务融资。
购买了城市不动产，就相当于购买了城市的“股票”。
在中国城市，每个家庭都要拼命获得资产——没有不动产，就意味着在城市化进程中出局。
即使已经拥有不动产，也还是要争取拥有更多——因为不动产的多寡，直接关系到分享城市财富增长的比例。
地方政府的信用和融资能力，几乎完全取决于收储土地的能力。
通过城市土地释放出来的流动性，已经超过顺差。人民币成为以土地为本位的货币。
这点和美国的股票有异曲同工之处，社会经济发展沉淀于不动资产，所以把这点称之为“土地本位”，不为过。
03
过去的40年，房地产市场是中国经济增长的发动机。
如果房价大幅下跌，影响不动产的流动性，对应的是银行抵押的不动产全部失去价值。
由于中国房地产在银行信用中占有非常高的权重，如果找不到等价的抵押品，银行就会出现大面积坏账，中央极力强调要避免的系统性风险就会如期而至。
当然，如果任由房价上涨，也不行，高杠杆风险也是一把利剑。
特别是在中美经济大博弈的关键时刻，双方比的就是谁的资本市场更坚挺，房地产市场更是要稳定。
对于国内大城市的房地产，起到了两种作用。
一种是，接入城市资源，包括户口、医疗、教育、基础设施资源；
一种是，接入城市发展红利，房子作为一种资本产品，享有城市发展红利。
而现在，政策正要打压后一种作用，就是“房住不炒”，从而再建立“双轨制”，就是“市场的归市场，保障的归保障”。
大量增加保障性住房，利用金融政策维持商品房市场价格稳定。
04
要想从过去的“土地本位”通过政策调控，从而建立稳定的住房长效机制。
除了要大量建立完善的保障性住房，还要完善各项针对财产的税，比如遗产税、物业税等针对财产的税种，弱化房地产成为中国人财富积累的重要工具。
这样的长效机制并不是一天建成的，资源的有限性是很难改变的。
尤其是在大城市，需求是一直存在的。
这里需求一方面是自住需求，一方面是投资需求。
今年的调控从土地端到房地联动、二手房市场，都在打击长期涨价预期。这部分需求会大大下降。
但是自住需求却仍然存在，我们现在会面对很多置换、改善、刚需上车的客户，还有一部分客户因为孩子要上学，很困惑要不要购买学区房，实在不希望孩子上菜小。
这些客户，真实存在，这些困惑，真实存在。
05
对于购房者，真正需要购房的人，我们要考虑什么？
首先，这里要解释的是，并不是说这个节点是适合每个人的购房机会，但是对于刚需客户，需要自住的客户，真正在这个节点有需求的客户，如何考虑在上海购房这件事情。
1）调控加码，市场下行，跌幅在哪里？
目前市场确实在下行或者说横盘期，这是肯定的，政策打压之下，弱势板块会成为首批跌幅较大的区域，那跌幅范围在哪里？
我们经常会为客户做价格谈判，了解大市场的跌幅，能更好为购房者购得合理价格。那这个依据，对于我们就很重要了。
目前我们所知道的强势板块，如大宁、张江板块跌幅在10%以内，但这些前期涨幅在70%，这样的跌幅只能说回归理性。
那下一个阶段就是量价齐跌，价跌是因为量跌，然后就可以进入横盘期。或许在横盘期之前还会有一段小幅震荡期。
第二个阶段，就是量价齐跌这个时期，跌幅会有多少呢？
我们的预测是，跌幅不会超过深圳，同比去年，深圳平均下跌9%，这个跌幅和上一周期16年到17年差不多，接着就是横盘期。
由于上海的杠杆远不及深圳，所以，可以预测上海的评价跌幅在10%以内，远远不会超15%。
2）后续政策是否会放松，贷款或利率是否会放松？
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本次调控周期的一个特点是，政策调控主导市场反应，而上一个周期则是，市场反应主导政策调控。
政策走在了前面，先一步把市场打压下来，把房地产的口子封住，其他行业才能得到放水的支持，才能得以发展起来，包括消费、实业等。
短期不会放松，房贷利率只能升不会降。贷款额度目前是有所调整，把明年的额度提前用于今年，会缓解短期的紧张。
3）如果要买，哪些板块，更可以抵御风险？
房地产的价值在于地段价值+产品价值+资源价值。
地段价值指的是，城市环线地段或者城市发展轴线上，比如城市副中心、大虹桥、前滩、临港，这些都是好地段的概念。
产品价值指的是，这个房子和社区本身，硬件就是房屋质量、户型优劣、小区人车分流、小区环境，。
软件就是物业服务，保洁能不能做到位、绿化维护、高级管家服务等等。
资源价值指的是，周边商业配套、轨交、医院，也包括好学校、大公园等。比如松江的佘山、陆家嘴滨江，都是一等一的稀缺资源。
回到原题，什么板块可以抵御风险，那就是地段好、产品好、资源好的板块或者小区，以这样的方式，我们可以找到一些有潜力的板块。
那如今的市场，也有另一个标准，宜居性。
“房住不炒”时代房票可贵，迫使我们选择更加宜居的房子，会更加容易脱手。这也是这波涨幅中，次新房涨幅能够脱颖而出的原因。
4）孩子要读书，怎样选择学区房？
政策打压学区房，北京首个实行的“教师轮岗制度”打压学区房。
政策内容：包括校长交流轮换、骨干教师均衡配置、普通教师派位轮岗各种细节。
从涨价预期上首先打压了学区房，上海会不会出“教师轮岗制”细节？
一定会，就是什么时候出的问题，以及政策细节的优化，优质学校资源短期不太会被大幅打压，重点在于提高普通学校的教学质量，才能实现真正普惠教育。
学区概念老破小大跌，学区概念次新房小跌，长期预期不足，投资价值锐减，次新房更保值。
对于真正需要购房的人来说，在这个时间缎上更需要慎重决策，优中选优，买到合适的好房子。
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