临近年关，突如其来的寒潮着实让大家痛苦不少。
但冰冻的天气没有让上海的新房市场降温，松江最近就发力不少，几个新房项目纷纷破了%的认筹率。
尤其是松江大学城的华发象屿光星华府，二期认筹率已经高达%。
不远处的地王合景天悦，二期认筹率也达到了%的“及格线”。
虽然认筹已经结束，但相信在今年的市场折磨下一定会有人同时认筹几个新房，但求一中。
如果你有幸同时摇中，到底该怎么取舍呢？
01
其实，同时段在认筹的还有泗泾的招商九号公馆，而且认筹率已经高达%，远远甩开了合景天悦。
但松江新城，从来没把泗泾当作过直接对手，更喜欢关起门来和自己较量。
我们常说，城市的发展逻辑一定是遵照“摊大饼”的原则—越靠近市区的地方越容易得到发展。
一是资源互动起来方便，二是可直接接住市区外溢的客群，三是更容易与市区连成一片方便市区扩大版图。
但大饼不能无止境的摊下去，对松江来说，摊到九亭尚可，再摊到泗泾也就到了极限。
而松江新城到人民广场的直线距离比泗泾还要远上7公里。
即使乘坐9号线地铁可直达徐家汇，也需要足足一个小时以上的时间。
所以，比起费力吸引来自市区的购买力，松江新城更依赖自身的购买力—即这里是一个典型的内生性板块。
泗泾只是一个用来承接市区外溢客群的睡城，而松江新城是一个成熟的、本质为新城市的独立城区。
作为一个新城的定位，松江新城可以到市区较远，却需要保证自身资源的足够充足。
但作为一个依附于市区的“小镇”，泗泾可以缺乏资源，只要能够保证到市区够方便就行。
更何况，松江新城的房价已经明显略高于泗泾。
就拿最近的新房项目对比，总价W起步的新城和总价W起步的九号公馆并不在一个“重量级”上。
所以距离又近、价格又低的泗泾，显然更容易截获到市区客户。
而松江新城，更适合生活、工作都在此处的本地居民。
又不去市区上班，除非你有住在人民广场的亲戚，不然每天去市区干嘛？
其实松江新城并不“新”，一处广富林遗址的发掘，证明了上海在历史上并不是一片滩涂，而也有着深厚的文化底蕴。
因此这里得了“上海之根”的美誉。
近年来的发展也是可圈可点，五大新城之首名副其实。
年发展至今，松江新城早已形成了成熟、便利、浓厚的生活氛围，环境也非常宜居。
配套没有明显短板—这里有9号线、有轨电车、密集的商业、医院松江分院；
教育短板在引入上海外国语大学松江外国语学校和华东政法大学附属松江实验学校后也得到了一定程度的改善。
当然成立时间尚短的新学校和老牌的名校自然无法对比。
最近还将引入十二年制的上外附中松江云间学校，预计会在年9月开学。
虽然和市区相比资源低上一档，却不需要居民为了生活而来回奔波。
集中的高品质小区—环绕着地铁站和大学城之间的是房龄普遍在10年内的次新商品房社区。
并且大部分小区是别墅和高层的混合体，整体居住密度较低；
不可复制的自然景观—除了松江中央公园、五龙湖公园等区域级的绿化外，还拥有泰晤士小镇、广富林郊野公园等景点，不远处还有佘山风景区。
街道整洁、环境宜人。
尤其是由7大高校组成、占地亩的大学城，不仅提高了松江新城的学术氛围，更为新城的房产市场提供大量的购买力。
难怪合景天悦的销售很是骄傲的说：“我们一期项目里面一大半业主都是大学城的老师，人群层次不要太高。”
02
今天的两位主角，就位于松江大学城的成熟居住区内。
但因为相差了2公里的距离而存在地段上的差异。
以嘉松南路为界，一个位于开发较早的成熟居住片区内，一个则位于新开发的研发产业片区内。
年7月1日，合景泰富在火爆的竞拍现场上力压绿城、保利、招商、建发、首创等品牌开发商，以元/平、56.72%的认筹率拿下了合景天悦这块地。
成为轰动一时的“地王”。
可惜地王名头虽然响亮，运气却不太好，赶上了政府限价。
捂了两年后在18年年底以5.2W/平的均价入市，却因价格太高而去化缓慢。
又捂了两年后于近期开始释放最后的房源，虽以元/平的均价领跑松江新城，但对开发商而言并没有上涨太多。
新区的开发都需要时间，从现状来看，地王的位置更胜一筹。
商业配套各有优势。
在合景天悦西侧清澈的河水对岸就是在建的万科印象城，15万方的体量相当于四分之三的七宝万科。
将比中低端的万达商业能级更高，预计在今年投入使用。
而光星华府北侧米处则是以万达为首的约60万方的集中性商业，胜在体量，略逊于质量。
虽然二者到地铁的距离都在1.1公里，但合景天悦小区对面就是有轨电车可直达地铁。
新房不承诺学区暂且不议，医院的距离倒是比合景更近。
虽然配套资源没有本质上的差别，但合景天悦赢在了社区环境。
合景天悦周边的住宅区从10年前就开始发展，如今已经形成了有规模的居住区氛围。
项目两边环水、另两边环绕着绿地蔷薇九里、誉品谷水湾、龙湖好望山等小区，到大学城的距离也不远。
而光星华府的周边不仅缺乏住宅，东南侧反而集中了大量的厂区和产业区，目前以食品加工、汽车销售等行业为主，再远一点则是大型的巨人网络办公区。
虽然只有两公里的距离，但办公区的住宅和大学城旁边的纯住宅有明显差异，也会是两种不同的居住体验。
就像提起宜居的南翔，大家脑海中的第一想法会是留云湖、银翔湖周边的居住聚集区。
而不会首选印象城西侧尚在开发中的融信海纳。
03
再细看产品，可能是受限于成本价太高、利润较低的影响，地王的产品力并没有像宣传中“新城第一改善盘”那么出众。
首先两个小区都承袭了板块内商品房的特点—典型的高低配。
叠加别墅+小高层的设计虽然保证了超低的容积率，却将高层业主本该享受到的中央景观剥离殆尽。
绿化率也紧擦35%的下限。
对合景天悦来说，别墅业主看水景，高层业主看房子。
其次两个小区的产品出现严重的同质化，相似的高层面积下光星华府的户型更优。
同样三房两卫的设计，光星华府的99平户型更加主流，南北通透+合理，标准的飞机户型。
而合景天悦的平户型却少了玄关的设计，进门即餐厅和次卧大门，难以保证私密性。
两者共同的缺点就是小房间的空间太小，只能当成书房使用。
装修层面上，二者都不是豪装标准，而且象屿和华发联手的品质未必输给地王。
号称全板块品质第一的合景天悦，和其他项目最大的区分度可能就是人车分流+自带平的会所了。
可惜会所位于地下，后续是否对外开放及运营状况都无法保证。
至少在一期已经交付的前提下至今游泳池还是干的，据说要等到二期业主也入住进来才能慢慢开放。
总之，两个项目的品质相差并不大，可价格却相差太多。
此次合景天悦赋的高层均价比光星华府高出近0/平，叠加别墅高出/平。
也就意味着同样的面积段，合景天悦的总价要足足高出至少60W。
雪莉一直建议：不要冒险选择一个板块的地王产品，高入手价会增加“被割”的风险。
何况合景天悦的品质远没有达到大宁地王金茂府的水平。
地王当然会说：“看看我们的拿地价，就这个价格还是亏本的呢。”
但对购房者来说，“比起资本家，我们打工人的钱挣得更不容易，当然要考虑性价比了。”
更何况周边还有大量均价在4.5W左右的次新二手房可供选择。
新房二手房都存在直接竞品，地王显然没有选对入场时机。
所以虽然合景天悦的认筹率也超过了%，但远远低于光星华府的认筹率。
想要日清的话还要看认筹的人中是否有足够多的别墅意向客户。
04
没错，全文看下来雪莉确实是更倾向于光星华府。
光新华府地段虽差，但从规划图中可见，未来这里也会形成大型的居住区，只是需要时间。
而且光星华府作为首发的住宅项目到商业和地铁的距离比后续产品更有优势。
合景天悦虽胜在地段，但北侧也是待开发的空地，且品质上也有瑕疵。
地段差异不足以支撑如此大的价格差异。
所以购买合景的人要思考一点：
未来一旦想要置换，同样的板块发展下，我这个买入价就高很多的房子该怎么和周边竞品去打价格战？
开发商可以动用金钱和资源去做营销，但进入二手房市场后，可就要靠我们自己孤军奋战了。
难怪光星华府有信心在合景天悦的后一天开盘。
“没有足够的原因去支撑高出的价格，地王又如何？”
以上为正文
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