我是上海房叔，深耕魔都房产投资十余年，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师，已带领+人资产破千万。房叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
壹
提问：房叔你好！本人与先生均为上海户口，婚后即购买了位于北外滩的一套面积约平方米的住房，百米住宅楼的中高层，系自住用途。该小区于03年竣工，08年购入，无学区概念，地处北外滩核心区，可看江景，但目前被白玉兰广场部分遮挡。目前小区周边正在建造高层商务楼，小区前面按规划也即将建造高层商务楼，合理预计未来对景观会有影响，采光，且未来5年内不免受工地噪音之烦扰。该套房产仅以本人名义借用贷款，现商业贷款已还清，公积金贷款还有少部分款项将于未来几年还清。另外，先生婚前名下已有一套面积约平方米的住房，00年竣工，现公婆居住，故无法出售。本人父母名下已有房产2套。本人家庭现手头有w资金，现有几种打算：1、由于限购，考虑出售北外滩住房（预估售价w），并将另一套住房转让给公婆后，摇号购买新房作为改善房（目前积分约77分），但是存有诸多顾虑：
(1)目前是否是合适的换房时点？
(2)北外滩住房未来的预期升值空间如何？根据眼前的规划看来，北外滩核心区商办为主，住宅较少；
(3)目前内环内新房选择较少，中意的也不一定能买到，而且眼下新政出台后的各种房市乱象，担心踏空。(4)因在市区上班，对新房的地段、交通等要求较高，还需兼顾未来的升值空间；(5)房叔对中粮瑞虹海景壹号这个楼盘怎么看?
2、本人家庭现有住房产权保持现状，本人父母将其名下一套房产赠予本人，再以父母的名义投资买一套具有一定投资价值、面积较小的住房。这一方案至少存在以下弊病：
(1)赠予产生的额外税费；
(2)本人父母均已退休，估计无法贷款，无法有效利用杠杆。
3、如果上述方案均不可行，考虑在环沪周边投资购买一套具有一定投资价值的住房。请问：
(1)环沪周边哪里的房子既可以免去当地社保的要求，又适合投资？
(2)近期去看过太仓的复游城，房叔对该楼盘怎么看？本人有可靠的理财渠道，年化收益率基本在10%左右，希望房产投资可以达到平均年化10%的水平。
(3)是否可以考虑投资上海的酒店式公寓？哪个地段的出租回报率较高？未来转让据说税费比较高？请房叔对上述方案的意见和建议，帮助分析各个方案的利弊。如有其它更优方案，望不吝赐教。谢谢！
回答：1、这样一系列操作不可取，容易踏空，虽然积分高，但打新盘也不是%中签，再加上合适的新盘内环内屈指可数。目前北外滩拆迁比较多，版块都在重新规划和建设，未来两年新面貌出现后还是会有上涨空间，建议目前先观望一下。
2、关于赠予腾出房票，用父母腾出房票去获得购房资格在贷款方面确实因为退休后无法有效利用杠杆，建议把男方平方赠予到其母亲名下，这样就有资格再投资一套房产，如果分数不够就考虑二手房。
3、当下周边环沪的都需要社保缴纳年限，环沪投资建议首选杭州，过两年亚运会再加上杭州目前还处于人口流入红利期，未来房价还是会继续上涨，杭州是社保或者个税缴纳满一定时间，可以找家企业挂靠代缴个税或社保。投资房产建议顺序是：上海、杭州、嘉善和昆山太仓。
4、商业地产商住两用、酒店式公寓、商铺、写字楼，不建议投资，增值和保值一般不说，就连银行房产抵押来说，都没住宅受欢迎。哪天需要资金的时候，住宅抵押就能变现，并且年化底，手续简单。商业地产就会凉凉，再不说后期交易的成本了。亲这个涉及的面比较广，有资产配置优化、上海房产投资思路、上海房产破限购方法、外地房产投资建议。详见知识星球内部分析！
贰
提问：房叔，梅陇商业中心附近的梅陇四村，靠近十五号线，属于中环，均价在6万左右，这边的房属于动迁房，房型和小区都比较老，但周围社区较完善，有意下手，这个价格性价比怎么样？
回答：你好，二手房选房的四大金刚：地铁、学区、三房、次新这个梅陇四村小区，地铁方面1号和15号相对比较方便，周边产业齐全；学区方面，小学有华东理工大学附属小学，初中有华理大附属中学和梅园中学，梅园中学去年四校八大考进1名。年初涨了一波从5万出头到现在的6万多一点，目前处于横盘状态，建议多观望一下。
叁
提问：房叔，新手买房，对于很多买房知识意识不足，您有什么指点的吗？
回答：关于买房上细节可太多了，你这个没有什么具体内容问的话，曾叔只能说个大方向。买房最忌讳有两大错误点——全都要和仅低价。全都要就是什么都想要，既要追求这个房子位置好，又要追求户型大朝向好等等。不懂取舍。还有一种人是什么都不要，只要能上车就行，囫囵吞食，便宜就行。为了在上海或者某个城市安个家投个资，看到预算和楼盘对上了。就不听劝直接上车。结果上完车才发现有很多非常现实的因素根本没办法接受。这两种行为，都是比较极端错误的行为。因为这种错误的意识迟迟上不了车或者导致房子烂在自己手里的，曾叔见过太多，先抛除掉这些错误的观念再谈其他。更多购房解答可加入上海房叔知识星球进行提问。
肆
提问：房叔，您好！坐标上海松江，松江新城目前在售的新房，云著深蓝，合景天悦，佘山玺樾，自住需求，麻烦帮忙分析下，谢谢。
回答：你好，云著深蓝，离地铁9号线较远，有轨电车规划中对接中，以后交通会比较便利。周边商业发达，松江万达广场、恒都广场等配套完善。教育资源丰富，靠近名校圈。目前价格四万四左右合景天悦，离9号地铁站松江大学城站约m，距松江有轨电车2号线（龙马路站）约m。周边商圈发达，购物生活方便。周边教育资源和医疗资源丰富。目前价格在四万七左右佘山玺樾，靠近公立重点学校，教育资源不错。靠近地铁九号线，交通便利。小区环境很好，比较宜居，居住舒适度高。但是周边商业配套不齐全，综合来看合景天悦性价比更高。
伍
提问：房叔你好，外地人在上海59个月社保+1个月的视同缴纳可以过户了嘛？
回答：过户前需要满足累计60个月社保或税单才可以过户，请知悉。外地家庭购房的限购政策：在沪范围内家庭名下无任何住房且符合网签日期前63个月内累计正常缴纳满60个月的社保单或个税单的外地户籍居民家庭，限购1套住房，外地户籍成年单身限购。
陆
提问：房叔你好，拆迁房已拿房，但是没办产证，房产中心查了也没记录，我再购房的话，算首套吗？另外，如果购房时定金已交，发现非首套，定金会退吗？
回答：你好，只要有备案记录，再次买房就算二套了，如果后面网签后发现二套房，定金是不退的。更多购房解答可加入上海房叔知识星球进行提问。
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