去年环沪市场火热时，网络上再次充斥着跨城通勤的问题：在上海工作、花桥定居，可行吗？
当正反两方还在激烈交锋时，另一个群体渐渐浮出水面：工作在花桥，却在上海定居。
这类客群将一定程度影响上海楼市。
01
近30年，上海楼市的“第一推动力”其实是产业。
上海楼市第一个集大成者是古北，背后的力量是虹桥经济技术开发区。大量日韩企业带来了强劲的购买力，提供了前所未有的高薪岗位。
浦东的开发更是如此，最先动工的总是各色产业园，最先入住的总是各色科研院所。
上海所谓地倾西南，与徐汇、闵行、松江一带发达的产业不无关联。
当上海房价不断攀高，产业吸收的客群无法就近定居，只能退居远郊，退到环沪。
这部分客群大多数赤手空拳，在上海完成了原始的财富积累。
这个群体曾经无限庞大。90年代到年前后，上海人口翻了一个量级：由多万猛增至多万。
多出的多万人的需求如何释放，是之前上海楼市的主题之一。
既然身负财富积累的使命，通勤、教育自然成为大家最关心的话题。
地铁房、学区房的火热，根源于此；浦东楼市的碎片化，根源于此。
这个时代楼市是自下而上的打。新上海人预算有限，可能只有50万首付，通过贷款撬动了万预算。
交易完成后，这万现金流入卖方口袋。卖方置换时再次流入市场，通过贷款撬动万预算。
不断的置换，预算就像雪球一样越滚越大，整个市场就盘活了。
所以这个时代最受欢迎的产品是低总价、小户型，它们是楼市发动机，哪怕只有一套交易，也将发生在这个区间。
这个阶段可以成为上海楼市的增量时代。这个时代，上海是全国的经济中心。
上海房价暴涨后，这个群体正在渐渐的离开上海。因为退到远郊、退到环沪后，他们开始找不到在上海定居的理由。
之前来上海，是因为这里有大量的高薪岗位，毕竟第一批外企选择了上海（当然他们也没得选）。
后来外资企业遍地开花，苏州园区的企业不比上海郊区差。
后来民营经济崛起，华为、腾讯、阿里巴巴到处建设总部。青浦华为基地还在动工，苏州桑田岛华为基地都开始准备扩建。
年，京东全球研发中心落户苏州，东哥终于在苏北搬家到苏南。
更重要的是，二三线城市基建获得了长足进步，如果你要求不高，二线城市完全可以满足你的生活。
毕竟现在是县城都有万达广场的时代。
这个背景下，大量刚需客群发出了灵魂之问：还有必要留在上海吗？
环二经常接到知乎上的提问，其中主要的一类问题就是上海与二线城市的选择。
毕竟二线城市房价低得多。
与此同时，新一代“沪漂”登上历史舞台。
02
环二多次提到过上海楼市的主题是分化，根源是客群在分化。
前面提到过部分客群开始移居二线，认为二线城市完全可以满足自己生活幻想。
当然他们不是世界全部，环二身边就有不少朋友不满足二线城市的生活，比如苏州。
一直有不少的苏州居民选择周末来上海逛街，在他们眼里，苏州并没有像样的商圈。
金鸡湖畔，湖西有苏州中心，湖东有久光，如果只是购物完全可以满足。
但是他们依旧前往上海，许多个性化需求苏州依旧不如上海。
接受世界的多样化是房产分析的基础，这两类客群没有对错之分，大家只是选择让自己舒服的生活状态而已。
什么是舒服的生活状态？
人以群分，与自己差不多的人生活在一起，就是舒服的生活状态。
这30年上海获得了长足发展，江浙一带的弟弟妹妹其实也没掉队，一直是国内最具活力的地区。
这些区域的一些居民财富不断增长，尤其是经历了房价暴涨之后。当他们财富到达临界值时，在当地显得鹤立鸡群起来。
在提到为什么来上海时，有位网友表示：
自己家在无锡某县城，出于对美好生活的追求买了辆宾利，平时却不怎么敢开出门。
“如果被县委书记看到，他心里会怎么想”？
“如果领导心里不平衡了，会不会影响我家生意”？
在上海，就不会出现这样的尴尬。
年豪宅销售套数
上海的豪宅销量，一直超过北上广总和；
北上广深的豪宅销量，一直占据全国90%以上。
其实不用万，万以上的房产交易，大部分二线城市也仅几百套量级。
而且以郊区别墅为主，完全形不成规模化。
环二一直强调，真正影响生活体验的，其实是你的邻居。
90年代古北高高在上，是因为这里汇集了上海最顶级的客群，形成了最顶级的社区氛围、最独特的商业形态。
据说当时上海市民想买车厘子，只能去古北。
这个独特的居住氛围，基础正是大量的同质化居民。
环顾当下，如果你想找一个全部是千万级豪宅的区域，可能只有几个一线城市可以选择。
而几个一线城市风格迥异，无法相互代替，各自的稀缺性更是进一步凸显。
当这类客群渐渐的多了起来，上海楼市进入了存量时代。
大量孟母通过三迁，找到了让自己舒服的社区。
增量时代，大家为了工作（财富积累），牺牲了一些通勤时间；
存量时代，一些客群为了生活品质，再次牺牲通勤时间。
03
当两类客群同时出现，上海楼市进入了一个可怕的阶段：精英化。
上海人口不再迅速增长，每年可能只有几万、几十万增量。
不过每年的新增“沪漂”却不止几十万。
只是大量对生活不满意的“沪漂”离开，留下来的几万几十万都是其中的“头部力量”：
要么是天赋异禀，通过自身努力在上海定居；
要么是家族背景雄厚，来上海进一步改善生活品质。
当然被淘汰的不止新上海人。
年上海内环动迁3.5万户；
年上海内环动迁3.4万户。
这7万户居民，大多数迁到了松江南、佘山北、惠南、顾村等等。能够回流到市区的，只有一小部分。
市区原址上兴建了不少豪宅，客群来自四面八方，其中就有不少江浙一带，在当地完成财富积累的家庭。
通过用人民币投票，上海最好的位置依旧居住着最富裕的家庭，维持着最高的消费水平，形成了独特的居住氛围。
这个时代，上海不仅是全国的经济中心，更是居住中心、消费中心。
出口遇到阻力、投资遇到瓶颈后，三驾马车中只能依靠消费，于是去年提出经济内循环，提出国际消费中心城市。
上海再次承担了这个重任，消费引导和带动作用，意味着上海必须要成为顶级的消费中心。
而只有足够的高收入市民，才能形成这样的氛围。所以富人向上海进一步集聚，既是自然规律，也是使命所在。
这个过程充满了金钱味道，冷冰冰的没有任何温度，却是上海保持活力的基础。
40年前，上海只是四号线以内，青浦、松江只是一个县城，并不是上海的“子集”。
当时评选全国百强县，川沙、惠南、嘉定多次入围，在全国人民心目中他们都是不错的县城。
近40年上海进入快速扩张时期，这些“县城”纷纷的融入上海，一度成为上海的“子集”。
部分新上海人也开始考虑在这里定居，于是有了下面的提问：
当楼市进入存量时代，五大新城再次回到自己位置，渐渐的向二三线城市靠拢。
即官方提出的“打造独立的综合性节点城市”。
将来能够称之为上海的地方很容易定义：与二线城市不同的地方。
其实这个趋势一些朋友已经看到，他们只是将五大新城作为一个跳板：
04
当然以上只是趋势分析，第一类客群也不会消失。即使收入相同，也有不少刚需选择上海。
因为上海的特质，并不只是“纸醉金迷”那么简单，居民对城市风格的影响是全方位的。
许多朋友喜欢上海，是因为这里是一个相对公平的竞争环境，大家处处讲规则，不拼关系不拼爹。
其实只不过是大多数“沪漂”在上海无爹可拼，这样一个公平的环境，又吸收了一些喜欢讲规则的“新上海人”加入。
喜欢钻营、能够动用家族力量的朋友，可能一毕业就回了自己县城。
这些讲规则的居民，决定了上海讲规则的行事风格。其实局部地区，上海原生家庭在企业事业单位依旧有很大优势。
同理，为什么深圳近40年发展如此迅速？无非是最具开拓精神的一批居民去了深圳。
深圳开发前期，不用说创业风险，政策上都不稳定，许多企业都在法律的边缘试探。
没有冒险精神、没有企业家精神的居民自然选择留在家乡，比如东北，以至于民间出现了投资不过山海关的说法。
接下来的上海楼市，两种客群将长期并存。
只不过第二类“从上往下打”的客群日渐增多，不断的影响上海楼市的发展。
而且近30年流入上海的居民，完成财富积累后，也加入到置换大军中，进一步推动上海楼市的结构化调整。
他们的偏好，决定了上海楼市的走向。
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