来源：上海楼市情报
最近，似乎讨论的都是上海楼市火热，开盘潮来势汹汹，一大批热销楼盘涌现，买房人的购房需求十分高涨！
但不得不感叹的是，上海楼市再次经历冰火两重天的局面，热盘开盘即售罄，卖得不好的则去化艰难！
8月至今，13盘5个认筹低于%，太惨了！
8月至今，已有13个完成认筹的新盘。13盘8个认筹比超%，5个不足1:1。
有的项目认筹比高达%，而有的新盘认筹却不足3成，由此可见上海楼市两极分化严重。
或许有人会说，只看认筹比，不能完全判定楼盘好不好卖，但不能否认的是，一定程度上，认筹率能很好反映了楼盘的热度，购房者对项目是否感兴趣。
例如，旭辉江山都会、佘山玺樾等都是认筹率不超%的项目。
01冷盘主要分布在远郊地区
总体来说，上述这些认筹较低的项目主要位于远郊区域。住宅的均价主要在3-4.7万/㎡左右，总价在万-万左右。
虽然远郊新房产品在价格上有优势，但是相较于很多二手房来说这个优势并不明显。
从上海二手房成交结构能看出，总价万以下的二手房成交就占了总成交的60%。
02地段和产品都不给力
总价在-万的某大虹桥项目，位于青浦华新板块，同时也是大虹桥辐射区域。
但严格来说，该项目的地段自然是比不上华漕、徐泾，另外它的总价也不算便宜，所以要想在青浦这样激烈的竞争市场中脱颖而出，关键要靠产品。
但看这认筹数，估计产品并不是很吸引买房人。
03远郊别墅购买需求减弱
本月还有一类卖不动的产品，是远郊别墅。滞销的原因不是产品本身，而是购买者对此类产品的需求并不是那么旺盛。
-万的总价，加上昂贵的别墅装修费用，其实总的算起来就相当于市中心一套小三房的价格了。
所以有很多买房人会考虑说，这个价格，我买市中心难道它不香吗？
但回过头来说，这类远郊新盘，它的产品做得其实没有太大毛病，性价比也比较高，但就是楼盘知名度没有打响，客群总数也就没那么高，热度自然不如其他盘。
卖了3年还没卖完！无奈期房变现房！
我们再把时间线往前拉看看，还有些盘在上海，卖了两三年的时间都没有卖掉，开发商估计要崩溃大哭了吧！
位于青浦新城板块的远洋西郊宸章，卖了两年都没卖完，人气真的很惨淡。
项目于年3月推出套精装房源，均价4.14万/㎡。开盘至今，仍有多套房源在售。
另外，远洋西郊宸章公布的交房时间为年9月底，这还剩不到两个月的时间，预计期房变成现房的可能性将会非常大。
还有位于宝山的招商雍和府，卖了3年都没卖掉。年3月份首开，期间又于年底加推，共套房源，经过整整一年半的时间，去化刚过2成。
有趣的是，年9月份，项目推出“买房送宝马”活动，指明凡活动月购房即可0元购宝马，如果不选择送车，也可以折价抵扣到房款中，抵扣金额为20余万元。
在各种宣传大力促销下，年9-11月份，项目也只是网签了16套。
招商雍和府距离江苏太仓只有约6公里左右，距离长江入海口不足2公里，地段上已属上海远郊，加上价格过高，卖不动也是情有可原。
最后，上海卖不掉的楼盘当然还有很多，卖得火热和卖不动，都是市场常态。另外，一批楼盘卖不动，也恰好反映出买房人目前的购房状态和想法，更趋于理性。
买房不是买萝卜白菜，自然要货比三家，挑选一个更值得信赖，最合眼缘的。
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