来源：魔都财观
价格是由供需决定的，所以买房买稀缺，是很浅显的道理。
但这里面呢，其实也大有门道。
尤其是中产阶层，如果想要保值增值，稀缺可能是买房的一条核心逻辑。
下面我会分几个点跟大家讨论。
先说第一点，我一直建议大家买次新房，因为真的很稀缺。
上海万套房子里，78%的房子是6层以下没有电梯，15%的房子房龄超过30年。
建造于上个世纪的老破小老公房，才是上海楼市里的大多数。
次新房稀缺，而次新好房更加稀缺。
有的房子临高架，有的房子靠近垃圾焚烧场，有的房子路冲，还有的房子暗厅暗卫……
所以买到一套次新好房，你就战胜了上海楼市里的大多数。
第二点，郊区买房为什么看重地铁？因为郊区的地铁是稀缺资源。
而到了内环内，地铁就没那么重要。
之前跟大家说过，外环外一个地段，通两条地铁，就要大做文章。
多少年了人口大区松江还是依靠一条9号线进出市区，以至于很多距离地铁1.5km的小区都说自己是地铁房。
九亭、泗泾、佘山的居民，苦9号线久矣，但短期内看没什么办法。
这种情况内环内的居民完全不能理解：我家东西南北四个方向，米以内有6个地铁站，我感觉水平很一般了。
拿我自身来说，去年在静淡市的时候，我卖掉了一套大虹桥的次新房，周边规划、城市界面，房子品质都没得说。
但唯一一个缺点就是不带地铁，让卖房过程不是很顺利，但好在后来结果不错。
虽然现在家家都有车，但近地铁还是会方便很多，你总会有不方便开车和不想开车的时候。
我很多外地的朋友，选择留在上海的一大原因，就是这里超级无敌发达的地铁。
所以，如果你在郊区买房，尽量带个地铁，这是政府用真金白银砸出来的配套，后续的商业、公共服务等很多规划都会围着地铁来建。
如果你在内环内买房，那就另说了，地铁大家都有，这个时候就要比拼其他方面的配套了。
第三点，我一直提醒大家，买房尽量带个二梯队以上的学校，因为优质的教育资源稀缺。
最近两年，国内各类教育新政频出，大家对xq房不是很看好。
但其实如果你有了孩子，就会发现家长都不愿意妥协。
所以建议大家买房尽量带个二梯队以上的学校。
优质的教育资源毕竟是有限的，在现实情况中，教育是不可能做到完全均衡的。
目前来看，依据房产和户口分配教育资源，可能是相对来说最公平的方法。
如果大家预算充足，而且自己有教育需求，那不用多想，买个一梯队的。
如果不是自家要用，也建议尽量带个学校。
我们常说，买房要有接盘侠思维，你自己不用，但你的下家大概率需要，配套的优势会让你的房子更加容易出手。
所谓人无我有，人有我精。
而面对未来多校划片的不确定因素，我们可以选一些九年一贯制的xq，或者选一些整个片区都是好学校的xq，或者选一些新建校，xq溢价率不高的学校。
xq房这一块，以前是老破小强XQ好，比如徐汇、杨浦等内中环老破小，门槛价低，对口的都是好学校，自用投资都放心。
未来的趋势是好房子+优质学校或者潜力学校。
比如嘉定新城、唐镇、联洋、碧云、莘庄、大宁、森兰等等优质板块。
中环内的小三房，为什么那么抢手？本质还是稀缺。
中环内，地段稀缺；90平小三房，产品稀缺，双稀缺。
90平的小三房，其实属于上海楼市的第四代产品，是牺牲了舒适性，追求功能性的存在。
因为上海的房价越来越贵，房子也越做越小，上海楼市正在某些方面正向香港看齐。
相比之下，上海的二、三代产品，平的两房，平的三房，住起来当然舒服，但面积过大，总价失控，年轻人根本接不动盘。
所以只能退而求其次，选择面积更小、总价更低的小三房。
举个例子，位于普陀环球港附近的中海汇德里。
涂料外立面，品质很一般，几乎没有小区，但地段还行。最绝的是它的户型，凭借83平的三房吊打所有周边的二手房，
这个可以说是内环内绝版户型：83平三房两厅两卫，只能在郊区看到的刚需上车户型，却给中海在内环内做出来了。
这里面的关键在于总价压缩的够好。
这种紧凑户型的设计也成为年以来的一大风格：紧凑户型，只看总价不看单价，基本已经成为一种共识。
为什么小三房最受欢迎？
一方面，上海的房子寸土寸金，90平米的小三房面积小，总价低，能在控制总预算的情况下，最大程度满足三口之家的需要。
目前上海最多的家庭结构就是三口之家，最少需要三个房间。
最根本的原因是，90平的小三房，面对的群体都是刚需和刚改，他们对总价很敏感，但对房子的功能性有要求，只好降低舒适性了。
大家都知道平的大三房舒适，但是也只能买得起90平的小三房。
从投资的角度看，小三房的需求大，接盘侠多，流动性也好。
对于高端改善，市区大平层比郊区伪别墅要更稀缺。
前两天我写过一篇郊区别墅和市区大平层怎么选的文章。
我建议大家选择市区平层，因为郊区的伪别墅本质是不稀缺的，包括联排、叠拼、双拼等各类产品，而市区核心地段的大平层是稀缺的。
因为郊区土地很多，市区地段稀缺。
至于真正的独栋别墅，限墅令之后，已经和中产无缘，属于富人产品了。
回到文章开头，价格是由供需决定的，所以我们要买一个片区内供需关系相对紧张的产品，否则在置换和卖出的时候就容易陷入同质化内卷。
所以，次新房也是一个相对的概念，不应该是固定的某个年代，而是至少要比这个片区里最主力成交房子的房龄新个几年。
比如在一个老破小集中的片区，年以后的房子，就算是次新房。
最后，中产是容易焦虑的人群，比上不足比下有余，既要努力向上攀登，又害怕阶层滑坡。
而作为中产家庭财富的压舱石和核心资产，房子买好买对了，其实就是你最好的财富护城河。
当然，中产买房预算有限，在有限预算下做好取舍平衡，才是真正的买房高手。
在上海买房，就是一场占据资源的游戏，轨交资源，江景资源，城市绿地资源，教育资源……
哪些是市场中最稀缺的资源，你有能力占据哪些，你最需要哪些？想明白了这几个事儿，买房就很通畅了。
其实我们为什么要在上海买房，要买上海的房子？
还是因为稀缺，因为上海这个城市稀缺。
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