不得不说，如今正是买房的好机遇，因为很多人被限购了，短期购买争夺有所下降，但城市综合吸引力和等候入场资金的这两个基本面并没有改变，所以调控政策给到的是一个“短期购买保护”。上海法拍房，尤其是在上海外环一线出现了一定的折扣机遇，很多名声不大或者看似平平的房源就是入手的最好机会，有房票的朋友应当把握住。
文翔名苑（大独栋）
松江大学城板块，外环外，建筑面积：.18㎡（另有地下.83㎡），建于年。评估价万，起拍折扣0.7。
1地段属性
房源处于松江新城和松江大学城的交界处。往东面是整个松江大学城；往南面是上海五大新城之首：松江新城；往西面跟生活没什么关系，小昆山镇；北面算是佘山豪宅区的衍生地带。
2资产属性
关于这套法拍房源的现状价值和未来趋势，笔者用经典的三个层次，梳理式地给大家分析。
地段驱动力度判别
这套独栋并没有在正佘山或者仍在概念区内的传统豪宅地带，也就是并不占据佘山这个上海唯一山景的稀缺资源。所以它的保值性肯定会明显弱于具有正宗佘山概念的那几个大独栋（佘山月湖山庄、世茂佘山庄园、佘山东紫园、上海紫园）。
第二点，这套房源距离地铁站差不多要4-5公里的样子，不在松江新城的核心区域，倒也不是说地铁对于这些住户的生活有多大的必要性，而是缺乏了经常有新盘隔三差五炒作，没有集体托盘的氛围。如果是相同的品类，新城边缘向上的力度肯定会弱于松江新城地铁站方圆两公里之内的楼盘。当然这里要注意的是，相同的品类才有得比较。
第三点，虽然文翔名苑不在松江新城核心配套地带（9号线两侧各1公里内），但是它紧邻松江新城的另外一个核心地标泰晤士小镇（也算一个旅游景点，上海婚纱照首席拍摄地），补充了一定的商业配套和城市界面以及生活品质。
从大区域的产业来看，整个松江都是G60产业带龙头，中长期提供的能量还是相当强大的，而松江新城是整个松江区生活条件最好的，这套房源好歹属于松江新城的边界，日常生活资源还行，又是属于超大尺度的独栋，未来G60带来的土豪老板们还是会非常青睐的，但是过程会比较漫长，产业发展可不是一蹴而就的，所以在短期之内未必能看到明显抢购，但中长期作为稀缺的独栋，愿意溢价购买的下家会很多。
所以这4个小点联合起来看，地段算是平平，单论地段的驱动力（也就是向上的速度），属于上海的平均水平之上一点点，低于松江新城核心区域。
但是这地段加上它稀缺的独栋品类后，就很可能会跑赢松江新城地铁站两公里范围内的核心区域，很简单，独栋不会增加，而土豪们后续会越来越多。
楼盘驱动力度判别
这个楼盘是属于高低配的混合社区，并不是纯粹的别墅区，所以那比纯独栋构成的超低密度楼盘要弱不少（佘山那几个可都是0.2左右的容积率，单栋都是带室外泳池的那种），档次上属于独栋里的最低配，当然还是高于普通的以叠加和联排组合出来的所谓纯别墅社区。
第二点，这个楼盘并不是有名有号的，不是开发商狠狠炒作过的，名声上的溢价基本上没有，其实松江新城被开发商恶狠狠地包装过的楼盘还是不少的。
“名盘”这个事儿是个双刃剑。知名与否决定了楼盘的弹性。既然是弹性，那么就得上下两说，在整体市场上涨的过程中，低调盘涨的速度肯定会慢。但是倒过来说，当市场趋冷、甚至向下趋势的时候，低调盘却也不会怎么跌，因为他们与名盘之间相对的有一个安全退让的空间。
举一个比较直观的例子。潮水高的时候，站得比较高的人自然独领风骚、大出风头，但是当潮水退去的时候，也是那个站得高的人最容易被发现是在裸泳。平时就一直藏在潮水下的平凡大众却未必会被大家发现是在裸泳，是吧？
第三个小点就是这套房源的房龄在全市独栋序列中并没有明显的优势，也不算明显的弱点，大多数的独栋都是这个年份，15年的样子，还略微有那么一点点的优势。超过20年的房龄在现在入手已经有点担忧了，因为等到出手的时候很有可能接近30年，这个时候外观已经不大行了，但是上海的独栋要自己拆了重新造又不大可能，房管局基本上不会批的。
所以从楼盘本身的素质上来看，在独栋的序列中属于中等水平。不强不弱。
评估价合理性判别
笔者仔细看了一下评估报告，对于价格推导，他们用了一句话叫做“按地上建筑面积计算平均单价元/㎡”，然后，就真的把地下室当作纯赠送的了。
从技术上来说，这么算没错。但是直接按照当地二手房小高层的单价来推算这套带地下室的花园独栋，这个单价低的就非常的明显了。以小高层的单价去买一个就在隔壁的独栋别墅，不觉得很赚吗？哪怕没地下室、没有花园，光这独立的有天有地就赚了，所以这平方地下室（相当于一套大户型）和半开放式花园，真的是完全赠送，赚到的第二笔。虽然这个地下室现在是积水的，但是抽完水就能用啊，不能不把这个价值算进去啊（防水涂料和除湿机可以了解一下）。
多半是由于这类房源在该区域市场中比较少，所以市场价很难直观比较判断，所以评估报告就把“审慎”做到头了。可能唯一的理由就是由于总价高，相对小高层客源少很多，所以单价要压低，其实这个理由是仅限于二三线城市的操盘思路，一线城市中我们操盘的时候，没有这个逻辑。
这种操盘逻辑相当于在北京用新建高层豪宅的价格去推算四合院的价格，也相当于在上海用高层的价格去买花园独栋。如果总价高，相对客群面窄就是压低价格的理由，那怎么不去想想用一张房票就搞定了五套房的面积？在上海滩，尤其是几千万身家的人，一张房票可比两克拉的钻石还值钱。
3居住价值
至于居住，笔者不想多说，这套房源的空间尺度绝对够，可以按照自己的兴趣打造出多个不同的功能空间，完全可以做出3-4个不同的娱乐场所。至于周边的配套，步行可到的泰晤士小镇，应该说品质和丰富度都是相当不错的。
笔者对这套房源的价值分析讲的比较细，这也是上海法拍房判断房源的一个较为完整的逻辑，大家可以参考一下，或许可以触类旁通。
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