上海楼市郊区的徐泾,赵巷,美兰湖的别墅都

提问：曾叔你好，想买上海别墅，身边朋友说在长宁虹桥板块买比较好，也有说在古北，佘山，还有郊区的徐泾，赵巷，美兰湖的别墅也不错，该怎么选择呢？上海哪个地区的别墅区性价比比较高呢？

回答：你好，别墅区在上海的数量不多，整体处于比较稀缺的状态，开发商普遍认为开发公寓的利润高于别墅，所以别墅的开发者的数量不多。有许多人认为别墅区有较多不足，如购物，出行等均有不便，教育资源相对较少，但是对于高端人士来说，别墅区依然是最好的选择。对于别墅区来说，通勤是需要重点考虑的因素。莘闵别墅板块整体别墅数量较多，开发较早，且通勤时间较短，交通便利，性价比较高。同时区域规划好，未来可能有地铁线和松江G60科创走廊加持。对于众多不想远离市区的客户来说，不失为较好的选择。

提问：曾叔，你好，坐标上海杨浦上外双语附近，有房，再买属于二套，房产方面现在有两种选择：一、现手头有流动资金多万，用于投资购买多万的房子。二、父母手上有一市区90年的老破小，无学区，租金尚可，一月+，今年5月满五，出售后与我原先的多万一起作为启动资金用于投资或家附近购买-万的房子。请问曾叔，1、如何选择好？怕现在不出手等到年中价格猛涨，又觉得多万可选性也很小，二套房房票不能好好利用。2、两种价位的投资有何好的推荐？

回答：你好，建议集中力量入手更好的标的，未来房产分化会越来越大，好的越来越好，差的就越来越差。左右、-w的最有潜力的板块和楼盘详见内部分享。

提问：曾叔您好，最近上海各市重点高中、特色高中举行自招预录取综合面试和笔试结束了，家里小孩上小学，后面读初中高中已经是新中考之行了，请问新中考会带来哪些变化，应该怎么应对？

回答：你好，新中考来临带来的直观变化是考试科目增加到15门，改革后的中考体现了对学生综合素质的重视，建议家长注重孩子的平时积累，均衡发展，不能仅仅依靠补习。除此之外，新中考带来的变化还在于：一是自荐和推优只剩自主招生一项，零志愿和本区名额分配改为名额分配综合评价录取；二是自招比例降低，民办优势被削弱。面对这种情况，建议做好这几点：1.打牢基础，追求素质教育，不以刷难题和超前学习为主要训练方式；2.综合素质，综评由高中学校评定，建议让孩子在认知、创新、合作等方面多下功夫；3.做好规划，建议家长在小学和初中的选择上提前做好教育规划；让孩子自己选择是不负责任的。具体买房选筹详见内部资料。

提问：曾叔好，目前坐标太原，感觉发展还可以，但是你说三四线城市都不能投资，你觉得太原是否真不能买了？

回答：你好，根据国家统计局公布的数据，整理出的70个城市二手房涨跌幅，对比的是去年同期。在过去一年里，牡丹江、南充、天津、贵阳、石家庄、太原、北海、海口、湛江、烟台、青岛的二手房跌幅最大。仔细观察这些城市，你会发现：二手房跌幅最大的城市里，三四线城市最多。当然四线城市不能一概而论。过去几年，借助棚改，三四线城市集体上涨。然而，棚改基本接近尾声，三四线城市普遍要面临基本盘的考验。如果一个城市的二手房的比例，在市场上只占很小一部分，而且人口是不断外流的，这个城市千万不要买；这类收缩型城市，无论房价如何白菜价，都不是好的投资对象，这些城市固然能收一时炒作之效，但难以避免失去流动性的宿命。那么什么情况下，二手房是容易变现的？找那种人口不断涌入的大城市，和城市中没地再建新房、已经成熟的区域和板块。当一个城市的新房和二手房的比例达到4:6，这个城市的二手房市场就已相当成熟，二手房的价格也非常扎实了。只有二手房流通流畅的城市，房产才有投资保值、增值的功能。一句话，只有一二线城市的房子才是具有金融属性的投资品，三四线城市的房子仅仅只是消费品而已！

提问：您好！曾叔，临港绿地东岸涟城南区下叠别墅和滴水湖馨苑大平层万哪个更推荐？

回答：你好，两个盘距离不是很远，理论上有相同比例的涨幅。别墅适合自住，投资流动性方面要弱一些。建议考虑后者大平层。具体详见内部分享文章。

提问：曾叔！您好！刚需，首付不多，买房总有不合意的，要么地段不好，要么户型不好，你觉得是现在买不完美的房？还是存够钱了再买？

回答：你好，年轻人的第一个房子，是人生的第一个筹码，是阶梯的第一步，是第一个房——仅仅是第一个房罢了，以后发展得好，会有第二个、第三个...接受第一次的不完美，妥协，做减法是必要的。就房子而言，我们要考虑的因素包括：1）工作地段的便捷性。要看综合通勤，比如公交地铁、步行、开车。远一点无所谓，地铁很重要。另外，也不要太强调离公司近，谁知道以后会不会跳槽呢。这里面，你要对自己的未来职业生活和工作平台有一个大致的评估；

2）品质、物业。很多楼盘大多不是现房销售，而即便现房销售，很多品质因素一时半会未必能看出来。一般而言，品质可以理解看品牌和产品系。品牌也要具体结合城市来看，不能盲目相信。比如，你在杭州、上海、苏州看到的品牌感觉，与南京也许是两回事。买楼盘也要看产品系，在产品定位设计中的档次。当然，有些普通开发商也能做出不错的产品，即便可能被黑或者被过分渲染，但也许其实并不差。物业的话，万科绿城等比较突出，只要是一级物业、正规的全国或地方重要房企，中规中矩，小房企具体要看。

3）区域板块。主城方便的老破小or郊区有地铁的新城区房子？说穿了，无论南京、武汉、郑州、合肥、苏州、杭州甚至上海、北京、深圳，极力打造的板块才是升值最理想的板块。相对而言，考虑配套还不那么成熟的新城区板块，有利于升值。年轻人，可以用通勤时间换取房价增值。比如，新城区的配套和商业起来慢，不像成熟街区那样一应俱全，但从无到有，从荒芜到繁华，忍受不便但也同时享受房价上涨；当然这也需要眼光，很多新区10年都发展不起来。

4）增值空间。刚需的第一套房，是人生第一个筹码，接下来过三四年，当有了更好的改善需求时，那未来的首付其实就在第一个筹码中。如果第一个房子/筹码只是图上班方便，但资产增值不利，多年不怎么涨，那么在做二次改善时还有什么筹码？如果，第一套房增值很大，筹码很好，在二次改善时，这就是置换的资本金，较高的首付可以保证二次改善的选择余地更大，为的是未来。所以，年轻人第一次买房，考虑的核心点应该是增值潜力大的楼盘，这可能比单纯的图方便图配套更重要，着眼长远；5）关于房贷。贷款时，等额本金还是等额本息？贷多少年？

我建议：30年等额本息。越长时间越好。一套房，你是住不了30年的，往往不过10年、7年甚至更短。所以，要做到每个月的还款额最小——这是基本点。背后的逻辑就是：1、尽量把负担留给未来，你要相信未来你的收入更高，更要相信“货币史就是一部贬值史”；2、尽量不占用手头现金。只要有现金，你就是王，多了选择权，从容的做选择题：A提前还贷；B其他更高收益的投资；C临时急用或消费。因此，手头的现金越多越好——每月还贷额，越少越好，这是原则。

提问：曾叔，你好，想问一下买二手房，如何去和房东砍价呢？

回答：你好，砍价是门技术，具体详见知识内部资料分享。