上海土拍变现为王

乐居新媒体鲁钧杰发自上海.7亿，36幅地超半数底价，国央拿下29幅……这就是年上海首轮集中土拍交出的答卷。

如果只从数据来看，今年首轮土拍与去年第三轮相当接近。但观察细节可以发现，经历了一场疫情之后，房企拍地较以往更为谨慎，流动性和变现能力比利润更重要。

谨慎出价

在为期五天的首轮土拍中，36幅地块全部成交，19幅底价成交，另有3幅溢价率不足2%。

“这轮土拍整体氛围还是偏谨慎，延续去年第三轮的情绪。有些房企虽然报名了，但到了现场没有出价，相当保守。”一位房企投拓人员对乐居如此表示。

在19幅底价成交地块中，16幅为仅1家报名，3幅为2家报名，但进入现场竞价后只报价一轮便成交。

这3幅地块位于松江佘山北、金山新城以及青浦重固，鲁能、碧桂园、中建出现在现场，但无报价，最终地块被国贸、佳运、大名城底价获得。

房企的谨小慎微还体现在竞价过程中，出价速度有所减缓。最终达到中止价并进入一次性报价的地块为13幅，占比略超三分之一。甚至出现多次进入一次性报价后，有房企放弃出价“搏一把“的情况。

业内专家分析，房企的谨慎与资金相关，虽然5月底上海出台政策允许受让人申请延期缴付或分期缴付土地出让款，但房企对此仍然谨慎。

抱团取暖

资金的短板促使房企组团参与，这是本轮土拍另一大特征。

包括国央企之间组团、央企民企组团、民企之间组团在内的多种形式组团都已出现，例如招商象屿、建发华发、越秀仁恒，都参与多幅地块竞争。

对此，有房企直言，“组团参与的好处有很多，对自身的资金要求降低，开发风险减少等，都更适合当下环境。”

上海土拍对房企资金要求十分严格，在竞拍土地前，房企有2笔资金需受到监管，第一笔为保证金，为地块起始价的20%。第二笔为监管资金，为地块起始价的%（如今已下降至90%）。

因此，在土拍期间，将会有地块起始价%-%的资金被冻结，对于参拍房企而言压力不小，组团可以很大程度分担资金压力，并能同时参与多幅地块竞争。从最终结果来看，联合体总计拿下8幅地块。

也有资金雄厚的企业选择单干，中建单独参与9幅地块，保利发展单独参与6幅地块，如果按照%来计算，中建本轮被锁定资金超过亿，其最终拿下2幅地块，耗资超32亿。

变现为王

虽然超半数地块底价，但仍有地块获得房企争夺，有7幅地块竞买人至少为4家。分别位于闵行七宝、浦锦街道，松江泗泾、新城，青浦赵巷、西虹桥。

这些地块有一个共同特点——变现能力强。

何为变现能力？即是房子建成后去化速度。纵观上述6个板块此前新房开盘情况，可以发现一开盘即售罄或大部分去化概率很高。

“我们考量是否拿地，利润不是唯一重要的，流动性、变现能力才是首要考虑的。“有房企如是表示。

本轮土拍中松江2幅地块的成交最为明显。

松江区泗泾镇SJSB单元08-01号地块房地联动价比松江区佘山北基地23A-01A号地块仅高出元每平方米，但最终地块成交价前者高出0元每平方米。此外，泗泾地块吸引6家争夺，而佘山北仅为2家，并以底价成交。

“佘山北地块虽然房地联动价比地价高出2.6万每平方米，但区域内新房销售速度确实不行。而反观泗泾地块虽然两价仅相差2.3万每平方米，但未来销售预计会更快，因此即使利润空间压缩，也值得竞拍。“上述房企人士继续表示。

其他几幅热抢地块亦是如此。闵行七宝地块两价相差3.2万每平方米，浦锦地块相差2.8万每平方米，松江新城地块相差2.6万每平方米，青浦赵巷地块相差2.6万每平方米，西虹桥地块相差2.6万每平方米。

土拍分化与楼市分化相互作用，上海土地遍地黄金的时代一去不返，对于房企而言，怎样利用有限的资金，获取变现能力更强的土地，是如今的重要课题。

附：年上海首轮集中土拍地图