作者
柯谈
年的金三银四，比预想的还要热！
昨天，我和21世纪不动产的店长畅聊许久。现在的上海楼市，用两个词就可以完全概括：“便宜”、“火爆”。
“便宜”，指的是上海房价已经跌无可跌，便宜到具有足够的诱惑力让人出手。这家店所在的上海内环内板块，相比年初的最高点，次新电梯房从9万降到7.5-8万，降幅16％，老破小从8万降到6.2万，降幅23％，如果是外环外，降幅还要大。这个跌幅在上海历史上是绝无仅有的。
“火爆”，指的是上海年后的二手房成交量非常之大，已经到了开始抢房的程度。性价比高的房子挂牌最多3天必定成交，普通房子也不会超过一个月。而在-年，挂牌3个月无人问津的比比皆是，挂牌6个月无法成交的是绝大多数。
店长管理的这家店从3月初开始，基本上每天都有成交，最多的一天成交4套，3月份还未结束，已经成交了20多套，而在去年，他们店最少的一个月只成交了2套。幸福来的如此突然，令中介们都措手不及。
据他透露，现在上海成交的客户全都是置换和首套，投资客基本绝迹。整个中介行业目前也无法预测这个火爆行情能延续多久，年中年尾啥情况还是未知数。
上海3月份二手房成交量井喷已经是板上钉钉！原因主要有三：一是金三银四是传统成交高峰，不管淡季旺季都是一样。二是压抑了两年之久的刚需在房价已经彻底见底的诱惑下，开始理性入场。三是年新政社保2年变5年的那帮人终于获得了购房资格，遍地便宜货，正好出手。
从去年年底开始，我就告诉大家，年将是刚需大年，率先经历过下跌的城市将迎来回暖，因为伴随着政策转向，超跌反弹是必然，现实的确如此，比如北上广深、厦门、燕郊已经开始全面回暖。
让我们再来看看3月份全国楼市有哪些大事发生：全国首套房贷平均利率连降3个月；无锡工行下调首套首付比例；江西赣县叫停楼盘打折销售；四大一线城市房产交易的增值税附加税率减半征收；东莞二手房交易个税从差额20％调整为可选全额2％征收，减税数十万；海南重启商贷转公积金贷，并将公积金贷款额度由50万提高到70万；石家庄拿身份证户口本就可以零门槛落户，没有任何年龄和学历限制；河南省省直单位职工在郑州买房公积金贷款额度可提高20万，而且可以办理商贷转公积金贷款；美联储今年停止加息。
趋势已经很明显了，无需我再多言，只要按照如下标准操作即可：如果你所在的一二线城市，已经经历过10-20％的房价下跌，那么，刚需客可以放心入场。房价没有明显回调过的城市，可以继续观望。
房产投资无非宏观加微观，宏观方面只要你能看清大趋势踏准节凑即可，而微观方面更多的是需要你能深刻理解房产投资的真正含义，从而训练出合格的买房思维。
今天，我就是想和大家探讨下何为正确的买房思维以及买房时通常都有哪些错误理念和陋习：
01
三不靠
不管是自住还是投资，买房最忌讳的就是“三不靠”：不靠地铁、不靠学区、不靠配套。
上周一位咨询我的朋友想买上海郊区松江小昆山镇的路劲佘山院子，单价3.5万/平，离松江区唯一的一条地铁9号线松江新城站9公里，离她上班的公司10公里，而且没有学区，没有商业配套，没有居住人气，周围一片荒芜。我给她的建议是不要买。
对于远郊楼盘来说，价值严重依赖于地铁。你可以选择自驾，但是你房子的增值保值都与地铁直接相关。
3月中旬，上海发布了各公办小学招生范围，徐汇区新成立的复旦大学附属徐汇实验学校将宛南五村居委、宛南六村居委、庄家宅居委、徐汇苑居委、华容路居委划定为对口招生范围，这几个小区的二手房交易量瞬间暴增，房价直接上涨30％，一套28平的一室户，年前万不到，现在直接挂牌万。这就是学区的魅力。
买房抉择时，地铁、学区、配套这三条极为重要，能同时满足最好，不能兼得时至少也要满足一条。三条都不具备的房子，不仅涨的慢跌的快，而且居住功能也会受到限制，没有了居住属性和金融属性的房子，就是一堆砖头！
我发现很多买首套房的小白，将房子的新旧和漂亮列为首要选择标准，这是极端错误的，贪慕一时的虚荣是最要不得的。当你入住几年后发现，孩子没有学上，每天上下班3个小时，最近的超市5公里开外，你就会后悔当初愚蠢的决定了，当你终于醒悟想要置换时才发现，你的房子打折都不一定卖得掉。
02
投资豪宅
豪宅是身份的象征，财富的标志，但绝不是投资的好标的。
上海新天地的翠湖天地嘉苑，年开盘时就10万/平，现在二手房挂牌也就15万/平。
浦东的滨江凯旋门年开盘，9.3万-26.4万/平，均价16万/平，现在二手房挂牌均价只有15万。
汤臣一品5年10月开盘，均价11万-12万/平，现在普通户型仍然不到20万/平。
以上三大豪宅项目，在全国也是赫赫有名，更是很多明星、名人的居住首选，但房价的升值却严重跑输普通住宅。上海普通住宅-两年就实现了翻倍，而这些豪宅十年了却还停留在原地。
如果你是只有一两千万的普通中产，那么对你来说，升值才是第一位的，老老实实的投资一两套普通住宅，来抵御通胀，避免阶级滑落。真正买豪宅的人，绝不是通过炒房来赚钱的，他们也根本不会care这套房产能否升值，对他们来说，豪宅只是身份的象征而已。
03
卖房投资
最近有位朋友咨询我，他想卖掉杭州的房子，去大理发展，投资大理经开区大理云想山的房产开民宿。
我的建议当然是否定。有梦想有情怀当然是好事，值得鼓励，值得提倡。逃离大都市，追寻诗和远方也可以理解。但是，千万不能拿自己的所有资产作为赌注，况且还是杭州的优质资产。
大理的房价已经超过省会昆明，过度炒作有目共睹，而且大理云想山项目远离洱海，没有稀缺景观资源的加持，风险远远大于机遇。作为强二线城市的领头羊杭州，房产升值的潜力根本不是大理可以企及的。
想去大理开客栈，这个梦想值得尊重，借钱、合伙、融资，甚至抵押房产都可以实现，但是如果卖掉杭州房产，你就会与大城市彻底划清界线，再也赶不上这趟快速行驶的列车。
未来可能的结果就是，你开民宿挣到的钱都不够买回那套你曾经放弃的杭州房产。
04
盲目自信
没买过二手房的人生，是不完整的人生。
买过10套新房，你所获得的经验值也抵不过买1套二手房。二手房的选筹难度、资金平衡、耗时长度、谈判技巧、勾心斗角都是买新房不可比拟的。
所以，没有买卖过二手房的小白，切勿盲目自信，买房前一定要自己做足功课，而且务必要找一位有经验和经历的朋友全程指导。
无数次的买卖经验让我清楚的明白，房东和中介想要坑你，那是分分钟的事，丝毫不费吹灰之力，因为信息的完全不对称，你根本就没有任何招架之力。再厉害的高手，能顺利买进一套二手房的概率最多只有80％，剩下的20％全靠老天爷庇护。
积累买房经验，绝无捷径，看的越多，接触的房东和中介越多，你才能了解水有多深。看房低于50套，不配买房，看房低于套，不懂买房，看房超过套，你才刚刚入行。
05
卖旧买新
生活中，我身边不止一个朋友和我抱怨过，当年买新房时，不应该把老房子卖掉，多贷几十万就完全可以解决资金问题，现在就可以多一套房产。现在房子再大，也只有一套，而且没有贷款，后悔啊！
世间最痛苦的事，就是房子再值钱，也无法套现！名下只有一套房，是最差的理财方式。
在满足了自己居住舒适度的基础上，投资房产的套数远比面积更重要。小户型的租售比和投资回报率都要明显优于大户型。在总预算不变的情况下，宁可买2套小户型也别买1套大户型，小户型变现和抵押会更加的灵活，更能满足你对资金流动的需求。
06
攒钱买房
人生两件事要趁早，一是出名，二是买房。
千万别觉得积蓄不多就一拖再拖，对于绝大多数家庭来讲，集三代之力，汇六个钱包，凑够20-30％的首付，还是可以做到的。
攒够首付再买房，你的收入根本不会因为买不买房而有所增减。反而东拼西凑之后，用未来两年的工资提前买房，锁定房价上涨的起步阶段，不会增加负担，反而是减轻了负担。
借钱的结果是省钱，攒钱的结果是亏钱。
记住一点，买房，不是你有没有钱决定的，而是房价涨不涨决定的。只要房价上涨，想尽一切办法上车，没钱买小房，有钱买大房，抓住每一次房价的上涨红利。不浪费任何一次使自己身价增值的机会。
千万记住，买房穷三年，等待毁一生。
07
一步到位
贝壳研究院的数据显示：年上海二手住宅成交16.3万套，是一手房的3倍，在这16.3万套中，卖一套买一套的置换客占比超过60%。
60％的置换改善，说明了在一线城市一步到位基本上是不可能。
所以，在预算有限的情况下，你买房企图追求一步到位的想法是极端错误的。先上车比选车更重要。选择升值空间大，生活便利的房子作为过渡，远远比你抱有一步到位的幻想更加的科学。
08
异地投资
过去两年，由于一二线城市调控持续收紧，投资需求大量外溢至三四线城市。
我周围的朋友很多来自三四线小城，每个地方对好房子的定义都不同，而且必然都有差异。所以，异地房产投资前，务必要深入调研，体察民俗，最好有个当地朋友引荐介绍，根据当地人的习俗走，当地人热衷买哪里，你就投资哪里。
千万别投资炒房客扎堆的项目。否则，你沾沾自喜的房产投资，在当地人看来，不过是瓮中捉鳖，人傻钱多罢了。套牢不算，将来想抛都抛不掉。
当然，最保险的投资绝对是一二线城市，限购不是问题，资金才是问题。
09
十全十美
生活中的完美主义运用在买房上，的确是件痛苦的事情。有些朋友在看房选房之前，就在脑子里已经把最完美的房子勾勒出来了，然后按照这个标准去找。选风水、选小区、选楼层、选朝向、选装修，要地段、要学区、要交通、要环境、要房龄，其中任何一项达不到自己的标准就不买。结果两年一过，物是人非，曾经可以买平的钱，只够买老破小。
买套完美的房子住一辈子，这种思想是非常错误的。大城市房子的金融属性早已大于居住属性，你还在纠结好不好住的时候，别人身价早已翻倍。
买房前，一定要按照自己的需求从高到低罗列出房子标准，只要能满足最重要的前3条就完全可以入手了。从高到低所有条件都满足你的房子根本不存在。完美主义害死人啊！
10
不看政策
我把人分为两类：一类是时刻
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