上海楼市这个版块总体规划的净地,没有过多

提问：曾叔，您好！买房小白，请教您一个问题：单从投资来看的话，如何选择前景比较大的板块？

回答：你好，

对于投资客来说，潜力板块主要有以下特征：

1、坐落在一、二线大城市或者靠近大城市的三、四线城市的临近地块。

2、一个能够主导资源分配的强力地方政府，是打造热点板块的有力保障。

3、距离市中心不那么远，至少普通公交单程可以在1.5小时内到达。

4、板块拥有较为完整，可以总体规划的净地，没有过多存量老破小的羁绊。

5、强力产业的加持，例如金融、高科技和高端制造。

6、产住结合。住宅供应合理，住宅面积与产业园区差不多。

7、建成时机恰到好处。最好是大量住宅上市的时候正好处于静淡市，房价不会那么高，给到大家入场机会。

8、价格不能高于周边板块50%以上，溢价大概在10%-30%左右为宜。这样容易形成轮动，也没有房价高基数影响未来涨幅。

提问：曾叔你好，刚需自住，感觉江桥的房价比较便宜，之前也去看过房子，不过感觉环境有点不好，

老破小的房子比较多一些，想请教一下，买在这里会不会是个坑呢？

回答：你好，

江桥板块素来备受争议，其以京沪高速为界线分为南北两个部分，北江桥被低端工业占据，南江桥则发展相对较好，从商业设施和基础建设上都略胜北部一筹。

但尽管如此，住在南江桥几座楼盘也还是难逃飞机噪音的干扰，边缘分布的零零散散的低端产业和医院，

让这个靠近上海市中心的板块显得颇接地气，反过来看，也成就了南江桥的高性价比。

说到北江桥，老破小和拆迁房数不胜数，城市界面和基础设施都是硬伤，但还是有人在这置业，原因有几点：

一、房价便宜；二、即将开通的十四号线打破交通短板；三、城市内部的更新计划。综上，长远来看，江桥还是有发展潜力。

投资回报率最大的板块和楼盘，详见知识内部分享。

提问：你好！曾叔！想莘庄江南苑置换在贷款最多万内换个交通便利次新电梯房环境好，

毕竟20年江南苑环境不好虽然交通生活方便房价只有一路之隔好世鹿鸣苑房价60%，前两年关心三林环球翡翠，未来域一直犹豫旁边垃圾焚烧。

回答：你好，

三林环球翡翠旁边还有立交，北边华夏西路，三林塘港方向的房子倒还可以，中长期投资的话可以买。

提问：曾叔你好，我在中兴路雅宾利二期一一套平米的2室房子，现在有一房票，现金万，总预算1千万，

本来打算买松江佘山的排屋以备养老，但又觉得大虹桥的房子有投资价值，希望听听你的建议。

回答：你好，

雅宾利可保留；松江佘山排屋自住可以考虑，投资的话偏弱，未来要保值增值，由于九亭、泗泾有大量的竞品在，流动性和涨幅都会有一点影响。

提问：你好，曾叔，怎么看这句“你以为我买的是房产，其实我买的是负债”，想听听您的看法，

意思正常人只要后方现金流不断，想方设法利用借贷杆杆，买入一二线优质房产就是稳赚不陪嘛？

回答：你好，

不完全是，靠负债套利来赚钱是建立在一个前提的。就是房产的涨幅要大于持仓成本利息。这个从长期看机会是比较大的。

但是在短期几年特别是17年以来的这几年，财务成本其实大过房价涨幅，因为全国的房子没怎么大涨过。

如果你这几年撑不住爆仓的话，就挨不到负债套利的结果了。所以一味的放杠杆已经过了最好的时机。

我们建议在有比较大确定性接近底部的时候开始放杠杆，而不是再像以前随时随地放杠杆。放杠杆赚钱是没问题的。但是要比以前更讲究节奏了。

提问：曾叔，你好，请问在上海买房投资，怎么做到效益最大化？

回答：你好，

买房投资，要买大城市或者周边地区。资源集中，有需求支撑，能保证投资回报率和流通性。

买房投资怎么做，详见知识内部资料分享。