上海天价豪宅ldquo爆清单rdq

题记

年1-9月，上海市单价10万元/平方米天价豪宅累计成交套，相比-年成交量翻两倍

文/同策咨询研究部总监张宏伟

回顾年前三季度上海楼市发展历程，在降准降息、普宅标准调整、新政、央行“双降”等“救市”政策影响下，上海楼市3月份以后开始发力；二季度楼市成交量出现“小高峰”；年前三季度，上海商品住宅成交面积万平方米，同比上涨64%，成交均价元/平方米，同比上涨18%。同样，对于上海10万元/平方米以上的天价豪宅也顺势翻红，成交量同比去年同期出现暴涨。

同策咨询研究部数据显示，年前三季度，上海市单价10万元/平方米天价豪宅累计成交套，其中，公寓套，别墅72套。达到历年同期豪宅成交套数总量新高值，超出-年两年天价豪宅成交总套数。火爆程度可以说是“亮瞎眼”。

天价豪宅成交“亮瞎眼”四大原因

首先，年开始高端预售许可证已经不再管制，政策面的利好为年前三季度上海天价豪宅成交提供了政策“窗口期”，带动了这些豪宅项目的集中放量。

此外，3月份以来“新政”、降准降息等政策面的利好也为年前三季度尤其是二三季度天价豪宅集中放量提供了原动力支持。

由于上述利好因素的驱动，年前三季度上海天价豪宅成交套数超过（含）10套的项目就高达9个，其中，茂名公馆58套、嘉天汇御苑42套、凯旋滨江园34套、嘉御庭32套、苏河湾华侨城广场31套、宝华海尚郡庭23套。

苏河湾华侨城广场成为今年天价豪宅的一批黑马，一举成交31套，成为上海强势崛起的天价豪宅典型项目。汤臣一品大厦也一改此前“低调”的态势，在年前三季度也卖出了3套天价豪宅，其中6月19日成交一套总价达2.4亿元，成为上海成交总价“最贵总价”的天价豪宅项目。年前三季度，虹桥尚嘉苑成交1套均价在元/平方米的独栋别墅，成为上海成交均价“最贵单价”的天价豪宅项目。

二是，股市获利资金转投楼市，在“新政”、央行“双降”等政策“窗口期”卖股套现投资天价豪宅进行资产配置。

从天价豪宅成交数据来看，无论是今年5月份之前在股市大幅获利的投资客，还是5月份之后股市低迷期，上海天价豪宅市场似乎并没有受到股市的影响，尤其是股市进入低迷期之后，投资客更加看重天价豪宅的资产配置作用，由此推动天价豪宅市场高歌猛进。

而对股市投资客来讲，把控好新政、央行降准降息等政策给股民们最后的解套期“窗口期”显得非常关键，股民们在最后的政策“窗口期”卖股套现买房成为投资的最佳选择。

三是，千万富豪购买天价豪宅寻求身份地位的象征以及资产的保值增值。

从天价豪宅成交客户构成情况来看，正是由于富豪阶层频出，使得一些资金流向包括上海在内的全球最为尊贵优越的顶级豪宅。尤其是浦东新区陆家嘴板块、黄埔滨江板块、淮海中路板块，富豪们对于这些板块的天价豪宅的认可度还是比较高。

-年前三季度，从上海天价豪宅成交情况来看，单就陆家嘴滨江一个板块成交套数占到全市成交套数的18.20%，而年、年、年前三季度仅仅陆家嘴滨江板块一个板块分别成交天价豪宅49套、27套、41套，分别占到全市成交套数的39%、16%，12%。陆家嘴市中心保值增值的区位优势及滨江的资源被区域内外投资客、富豪、海归人士等富有阶层看中，促成区域内豪宅猛增，成为最受认可的首选板块。

第四、部分富二代、海归人士瞄准陆家嘴等优势天价豪宅项目进行投资。

天价豪宅市场价值还会继续体现

今年前三季度卖出套左右天价豪宅的销售总量算是火爆到“亮瞎眼”，而后续天价豪宅市场在楼市调控政策即将收紧的市场背景下，同样会一如既往的坚挺。

首先，市中心土地资源“稀缺性”支持天价豪宅价值持续增值。

市中心的地块特征，决定了市中心核心地段的地块还是走高端豪宅的路线。在陆家嘴、新天地、上海前滩、董家渡等市中心核心地段，近几年几乎没有新增建设用地的供应，这也就意味着，这些板块天价豪宅卖一套少一套，天价豪宅的“稀缺性”将逐步体现，其未来升值及增值价值也值得期待。

其次，上海楼板价“地王”出现，诱发天价豪宅市场更加坚挺。

年7月9日，丽丰控股旗下注册公司东方动力有限公司以5.77亿元夺得黄浦区五里桥街道街坊39/1宗地块。该地块成交楼板价为元/平方米，剔除保障房的楼板价为元/平方米，刷新了之前元/平方米全国“单价地王”的纪录。

此外，年年底，格力地产、三湘地产分别拿下前滩上海楼板价“地王”，而6.6万元/平方米的楼板价已经成为周边豪宅项目走向坚挺的依据。

由于黄浦五里桥街道街坊39/1宗地块楼板价已达元/平方米，前滩地块楼板价也达到6.6万/平方米，这对于周边板块来讲，比如黄埔滨江板块、陆家嘴板块、外滩板块、淮海中路板块，甚至整个天价豪宅市场，均会受到土地成本攀升的影响，这些板块的天价豪宅价格一定会因此而更加坚挺。

另外，高端人才及富豪阶层聚集，上海天价豪宅市场需求长期存在。

从客户需求的角度来讲，上海处于未来世界级经济中心的长三角都市圈中的核心地位，有大量高科技人才、管理人员引进，大上海的高端居住市场需求前景可期。

未来三年，中国亿万资产以上的富豪人数可能达到7.3万人，千万富豪可能达到万人。富豪人数的上涨主要源自GDP和房价的增长。正是由于这些富豪阶层频出，使得全国各地的一些资金流向上海最为尊贵优越的顶级豪宅。

再次，-年上海楼市继续“限购”利好天价豪宅市场。

年下半年至今，上海官方两次强调上海房价已很高，要坚持房地产市场调控，预计年楼市限购政策仍然会严格，这也就意味着由于楼市限购存在，仍然会使大量高端市场需求置之门外，市场仍然集聚大量市场需求等待释放。

而高端住宅市场由于市场的长期趋好性、投资渠道缺乏及高端住宅物业的抗跌性较强等原因，投资客在这个时候正是有更多的时间去选择合适的项目去投资“抄底”。

从今年前三季度天价豪宅成交表现来看，也正反映出这些富豪们对于未来经济、天价豪宅等市场形势的敏锐判断。因此，富豪们的闲置资金将流向包括上海在内的全球最为尊贵优越的顶级豪宅。以上海为例，浦东新区陆家嘴板块、苏河湾板块、黄埔滨江板块、淮海中路板块，佘山板块等天价豪宅热点区域，富豪们对于这些板块的天价豪宅的认可度还是比较高，这些板块将成为未来上海天价豪宅的热点区域。

1-9月单价10万元/平方米以上天价豪宅成交明细表：

名称

区域

板块

成交套数

成交面积

（平方米）

成交金额

（万元）

成交均价

（元/平方米）

茂名公馆

卢湾

淮海中路

58

嘉天汇御苑

静安

南京西路

42

563

凯旋滨江园

浦东

陆家嘴滨江

34

132

嘉御庭

徐汇

衡山路

32

502

苏河湾华侨城广场

闸北

不夜城

31

宝华海尚郡庭

浦东

北蔡

23

东郊花园

浦东

张江

16

滨江璟园

浦东

洋泾

10

远中风华园

静安

江宁路

10

虹桥尚嘉苑

闵行

金虹桥

9

保利西岸名轩

徐汇

龙华

9

华润外滩九里苑

黄浦

黄浦滨江

7

佘山月湖山庄

松江

泗泾

5

38

大华锦绣华城

浦东

北蔡

5

淮海名邸

长宁

新华路

5

静安豪景苑

静安

江宁路

5

华洲君庭

浦东

张江

4

鹏利海景公寓

浦东

陆家嘴滨江

4

尚海湾豪庭

徐汇

龙华

4

老西门中华新城

黄浦

老西门

3

汤臣一品大厦

浦东

陆家嘴滨江

3

39

九间堂别墅

浦东

花木

3

金茂雅苑

闸北

大宁

3

臻园

闵行

金虹桥

2

白金湾府邸

虹口

北外滩

2

黄浦湾公寓

黄浦

黄浦滨江

2

金臣源墅

闵行

华漕

2

四季雅苑

浦东

花木

2

18

131

佘山高尔夫别墅

松江

佘山

1

万特园

闵行

金虹桥

1

翠璟名庭

浦东

洋泾

1

万源城B街坊

闵行

古美罗阳

1

碧玉澜庭

浦东

金桥

1

云锦东方锦园

徐汇

龙华

1

国信世纪海景园

浦东

塘桥

1

114

黄浦滩名苑

黄浦

老西门

1

翡翠别墅

浦东

张江

1

39

总计