前几天，明源君留意到绿城的一则小新闻，说的是绿城在梳理叠墅的产品线，目前已经形成了“雲庐”、“桂语”、“民国风”等三大立面风格序列。
虽然是很不起眼的一个消息，但明源君看到的是，叠墅产品正从逐步从以前的小众产品发展成别墅市场的主流。叠墅产品之所以流行，主要基于3个原因：
一是中产阶级对别墅产品有需求，但购买力有限。万以内的别墅产品最受中产阶级青睐。
二是同样用地面积下，叠墅更容易出容积率，据策源观察测算，4F叠墅产品的实际容积率可以达到1.1-1.6；而6-8F叠加产品实际容积率更高，可达1.7-2.1。
三是受“严控低层住宅建筑”政策的影响，联排别墅、合院别墅将受到严格限制，叠墅产品成为高压新政下低密产品相对较好的一条出路。
这两年房企都扎堆推出了叠拼别墅，并挖空心思在设计上创新，希望能通过一点一滴的优化升级，尽量弥补叠墅的一些劣势。下面，明源君结合案例来详细分析看看。
叠加方式更加多元化
传统的叠墅主要是传统对称式，一般只有上下两叠，或者上中下三叠，也就是常见的两层一跃。早几年，房企刚开始探索叠墅产品时，市场上出现了五花八门的叠墅，甚至有的项目做到4叠、5叠、6叠。
但这两年市场主流回归了4～6层的2叠和3叠产品。很多房企经过探索发现，从收益角度来看，5～6层叠墅是市场最优选择。另一方面，叠拼别墅层数一旦突破6层，别墅感就会大大降低，私密性和舒适度都会大打折扣，变得洋房不像洋房，别墅不像别墅，溢价率也很有限。
现在市场上叠墅产品越来越多，甚至有赶超联排的势头。面对激烈的竞争，很多房企都变着法子去提升产品力。
从叠墅的叠加模式来看，也演变出很多类型。
第一种是上中叠采用咬合叠加，下叠不变的模式，优点在于可以实现更大开间数。
比如杭州联发做的叠院产品每个单元共5层，包含2个下叠、1个中叠和1个上叠。其中下叠A户型和中叠户型为近似“L”形状构造，下叠B户型和上叠近似“7”字形状构造。上中叠户型两层只做一户，可以实现更大的开间。
▲联发叠墅叠加模式
第二种模式是上下叠有一户采用平层模式，其他户仍然是两层一跃。
比如有下叠是平层，中叠和上叠仍为两层一跃，此种模式价值在于对标4~5层的上下叠产品时，上叠产品品质未做降低，而中叠产品还可以通过北侧院落独立入户，下叠产品则通过大面宽和大院落实现了升级，并且别墅总量有可能增加。
▲金地佘山天镜如愿叠墅立面
有中叠采用平层模式，这种其实差不多是洋房产品的改头换面。
还有上叠采用平层模式，此种模式价值在于对标4层的上下叠产品时，上叠和中叠产品品质未做降低，而上叠叠产品通过大面宽和大露台实现了升级，并且别墅总量有可能增加。
图：上叠采用平层模式
去年，叠墅产品的叠加模式进一步进行分化，比如经济型叠拼产品，开始深入挖掘首层产品价值，比如重庆保利堂悦叠墅将传统下叠两户变成了4户：
一方面，多首层，首层户数占总户数的50%，使尽量多住户能够赠送私家花园及地下室，享受院子和独立入户的尊贵感；
另一方面，相比传统产品，相同户数楼层更少，楼间距需求小，因此可大幅度增高容积率，达到1.2左右，约为独栋别墅容积率的两倍，有效节约土地。
与此同时，通过分层退距，北侧退台减少退距，实现密度最大化，进一步增加产品溢价。
这样一来，地下车库停车效率也很高，楼间距的对应位置在地下车库内刚好可做两排停车加一个车道，塔楼投影部分又可赠送为住宅地下室，基本无浪费空间。单车指标可达33平米/车位（含设备房）。
而改善型叠墅为了提升上叠的居住体验，也开始出现各种叠加模式，比如上叠做成大平层的模式。例如上海融创领馆壹号院，就采用的是品字型的叠加模式，上叠做成大平层，下叠仍然是上下两层一跃。
这样的组合方式，上叠的开间和露台都有很大提升。
露台进深将近4米，实现了真正意义上的露天花园。
3、叠墅向下发展的趋势
除了明源君提到的叠加模式更加多元化以后，叠墅还有一个向下发展的趋势。即传统的地下一层和地面一层为下叠的空间，二层和三层为中叠，四层和五层为上叠。当然，不止叠墅，其他别墅产品也有这种趋势。
很多项目通过抬高地面，做到负一层的采光效果跟地面一层没有差异，因此“泛首层”的概念被客户接受。
绿城湖畔雲庐样板房地下室实景图
针对性解决传统4大痛点
进一步提升产品墅感
叠墅产品虽然在低密产品里面更容易出容积率，但叠墅的痛点也非常明显，比如入户私密差、上下有干扰、庭院较小等。那么，市场上的产品如何解决这些痛点？
一、入户方式升级，户户有入户花园与私家电梯
叠墅之所以被诟病是伪别墅，其中一个原因是入户私密性和仪式感做得不到位，这也是叠墅跟其他别墅产品最大的差距。
为了消灭这个痛点，各大房企做了很多尝试，常见的处理方式有几种，一是利用庭院、楼梯、电梯分别入户，形成全分离的入户方式，私密性高；二是利用庭院、电梯以及公共庭院进行入户，私密性次之；三是以楼梯和公共电梯为住户回家的主要交通动线，私密性相对较差。
权衡下来，现在第一种处理方式用得比较多，上中下三户都在首层有院子，利用庭院、楼梯、电梯分别入户，形成全分离的入户方式。下叠通过南侧的小院来入户，中叠通过北侧的小院直接入户，通过室外楼梯先进二层门厅，再通过室内楼梯上到三层。上叠户型通过北侧的私家小院进入首层的私墅电梯厅，乘坐电梯到达五层的私家空间。
这种虽然也做到了独立入户，但是中叠需要爬楼梯，别墅的居住体验感会大大减弱。
现在的升级做法是上中下都有一层花园，每户做到独立入户，且每一户都配置有私家电梯。但缺点是建造成本增加，附赠空间减少。
比如上海大宁金茂府上中下叠每一户都配备入户花园及私家电梯，且电梯是通往地下室，这样不管是从地上还是地下回家，都不需要爬楼梯了，而且私密性很强。
▲图片来源：真叫卢俊的地产观
而且，大宁金茂府把上中下叠三组电梯并排在一起，一方面电梯不会破坏室内的格局，另一方面也尽量减少由于电梯运行带来的干扰。
对于降低电梯运行带来的干扰，有的项目则是直接将私家独立专属电梯墙体与居室墙体以露台做分隔。这样可以规避电梯噪音影响到居室，而且出了电梯后先进入露台而不是玄关，增强了回家的仪式感。
二、采光格局，通过创新设计增加面宽
现在大部分的叠墅产品都是单层两个开间朝南，由于户型布局一般一楼是客餐厅，二楼是卧室，基本可以做到4个开间朝南，舒适度还不错。
但现在也逐渐出现了单层3开间朝南户型，上下两层可以保证5－6个开间朝南，这种叠墅的居住体验可以说上了一个台阶，更具备别墅的品质感。
▲图片来源：克而瑞创新事业部
很多地产项目为了增大面宽，提高采光做了不少尝试：
1.首层采用横厅设计，增大面宽
一种做法是首层采用横厅设计，增大面宽。以重庆保利堂悦为例，采用横厅设计，面宽8米，中上叠南北通透，同时享有双向景观，景观面大，舒适度较高。
尤其对于改善型和豪宅型叠墅产品来说，随着面积的增加，整个面宽尺度也有所升级，比如龙湖·天宸原著叠拼别墅，建筑面积约为.8㎡，做到单层南向面宽尺度达10.4米。
2.通过巧妙布局增加面宽
上文提到的联发叠墅上叠和中叠采用的是“L”型和“7”字型结构，这种规划可以让户型做到大面宽短进深。
一层
▲中叠平方米四房两厅三卫
北京翡翠公园上叠户型坐落在两套中叠之上，形成咬合式设计，这样一来，整个户型会显得很薄，进深最薄处只有4.05米，面宽则达到了14.4米，通透性和采光性都极佳。
▲翡翠公园上叠户型图
重庆龙湖舜山府4种户型中，都做到了大面宽，下叠平的户型面宽达到了10.4，有花园有露台，各个空间的尺度感比较强，整体舒适度有了大幅度提升。
▲重庆龙湖舜山府上叠，套内面积㎡
▲重庆龙湖舜山府下叠，套内面积㎡
三、尺度与功能，改善及豪宅型客户对尺度更敏感
叠墅各功能空间对于居住体验有很大的影响，尺度过小会让人居住感觉压抑感，没有别墅感，尺度过大则容易导致总价失控，如何取得两者的平衡就很考验设计师的功底了。当然，不同的叠墅客户，他们对户型的尺度与功能需求不同。
首先，刚改客户很多是二胎换房，他们一般需要3到4个房间才够住。所以，经济型叠墅的主力面积在平方米左右，这个面积区间做3房是相对舒适的，不少产品可以做到3+1房，多出1个灵动的空间可以给客户自己发挥。
以绿城桃源小镇兰颂苑组团四庭墅为例，主力户型为平和平的四房，平的下叠户型，通过可拓空间，做到了3+1房，能满足大多数家庭的实际需求。
▲绿城桃源小镇D2下叠户型，面积平方米，4室3厅4卫1厨
▲绿城桃源小镇D1下叠户型，面积平方米，4室3厅4卫1厨
从桃源小镇两个下叠户型来看，实用性很强，尤其是平的户型，庭院面积很大，一层是餐厅、客厅、庭院一体化设计，引景入室，舒适度很高。
上叠户型二层有一个可拓展空间，业主可以根据自己需求做成4房。
▲绿城桃源小镇上叠户型，面积平方米，4室2厅4卫1厨
杭州泰禾做的叠墅产品得房率非常高，以下叠㎡户型为例，最大使用面积可达约㎡，一共可做5房3卫，性价比很不错。
除了房间数量多，每个空间的尺度还是有保证，不会显得局促。朝南开间可达7.5米，主卧面积达到30平方米，开间达到4.2米。与此同时，泰禾还在南面做了约38㎡的下沉式庭院，地下空间通风采光丝毫没有影响，实用性更强了。
泰禾野风·大城小院平米叠墅下叠5房3厅3卫
其次，改善及豪宅型客户对尺度、私密性、舒适度等方面的要求则会更高。
以大宁金茂府叠墅产品为例，除了一层卧室，二层的3个卧室全部做了套房设计，很好地保护了每一个人的隐私。
▲建面.34㎡中叠户型图4室2厅4卫2厨3套房
▲建面.68㎡下叠户型图4室2厅4卫2厨3套房
▲建面.86㎡上叠户型图4室2厅4卫2厨3套房
北京阳光城·京兆府璟墅建面㎡的下叠户型，户型首层面积达到90㎡，7.8米面宽、进深12.3米，舒适度比较高。除了主卧的尺度感，两个次卧的面积也并不小，最小次卧面宽都能达到3.6m。
四、庭院与地下空间，增强墅感的重要方式
对于叠墅来说，室内空间的设计是基本功，能否形成突破还要看户外庭院和地下空间，这两个空间的打造很大程度决定着产品的品质。毕竟，有天有地才有别墅的居住体验。
1.采用退台式设计，做到户户有露台
上面我们提到，通过入户方式的设计，现在大部分项目都可以做到户户有个入户小花园，但对于中叠和上叠客户而言，入户花园的实用性相对较弱，所以很多项目会着重露台的打造。
比如大宁金茂府采用层层退台的设计，让每一户都有花园。
保利半岛下叠和中叠分别是南北向入户花园，上叠虽然没有入户花园，但通过顶楼大露台的设计，上叠业主也能拥有超大的花园。
▲保利半岛每户花园打造
2.深挖地下空间价值
经济型叠墅地下空间主要以停车为主要功能，豪宅型叠墅主要通过挑高、采光天井、下沉庭院将地下空间转变成娱乐功能空间，一般设有2层，采光井和私家电梯是标配。这样一来，地下空间地上化，实用率也就更高了。
比如阳光城京兆府璟墅地下空间设有2层，并配有3个采光井，采光通风较好，地下空间进行挑空设计，这样可以将地下空间设计为休闲娱乐等功能房，整体别墅的居住体验都非常强。
现在，有不少项目为了提高赠送，增强竞争力，上中下叠都送两层地下空间。当然，从客户的角度来看，地下空间不光看赠送面积，更要看是不是实用，比如是挑高还是夹层，有没有做下沉式庭院，还是做天井？这些指标都会直接影响地下空间的实用性，实用性强的附赠空间才更加有价值。
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