来源：国际金融报
作者：孙婉秋左宇
经历了一个多月漫长的梅雨季后，上海终于入夏，连带着楼市也火热了起来。
7月，13个摇号项目超半数认筹率达%，新房市场平均认筹率突破%。更有高潮迭起，两大新盘接连上演抢房大战，刷新去年以来上海新房认筹纪录。
进入8月，上海楼市的热度尚未散去，27个项目摩拳擦掌等待入市，五大项目上演“撞车式”认筹，又给这个盛夏添了把火。
17月认筹率破%
据《国际金融报》记者不完全统计，7月，上海地区共有16个新盘套房源入市，较6月的19个新盘套房源、5月的21个新盘超套房源、4月的29个新盘超套房源，推盘节奏再度放缓。
推盘数量减少对应的供应面积也相应下跌。
上海中原地产数据显示，7月上海楼市供应继续呈下滑态势，供应面积为40.2万平方米，环比减少22.4%。
上海中原地产首席分析师卢文曦表示，7月是传统淡季，供应波动属正常，预计8月上半月以盘整（上下小幅波动）为主，下旬或有部分项目提前入市，抢占“金九”先机。
供应的减少并未减退市场高涨的认筹情绪。
《国际金融报》记者梳理发现，16个新盘中有13个已经取证，涉及的套房源共收获组客户出资认筹，平均认筹率高达.72%，创下自年以来月度平均认筹率最高纪录。
一片形势大好下，也有酩悦都会、葛洲坝玉兰花园和十里江湾三个项目因认筹数较低，经有关部门同意采用不公开摇号方式开盘。
2十人抢一房再现
.72%认筹率的背后是过半新盘认筹率超%的强力支撑。
其中，有两大新盘创下年以来单个项目认筹率冠亚军新高。
7月9日，浦东洋泾板块的尚海郦景·馨澜开盘推出了94套房源，最终收获组有效认筹，认筹率高达.4%，“十进一”的概率不仅再现年十人抢一房的盛况，也跻身年以来单个项目认筹榜第三名。
尚海郦景·馨澜作为内环项目，开盘均价约9.7万元/平方米，户型以82-平方米刚需型2-3房为主，总价段在万-9万元之间，购房者不足万即可上车内环2房，价格优势明显。
此外，项目还有交通利好加持。小区距离现有的6号线民生路地铁站不足一公里，且右侧民生路上有在建的轨交18号线，米外有在建的14号线，两轨交交汇在昌邑路站。
事实上，尚海郦景楼盘成名已久。早在年项目开盘时，其便创造了当年上海楼市“双冠”（销售面积和销售金额）纪录以及全国成交金额TOP1楼盘纪录。
二度开盘的普陀内环项目中海汇德里盛况继续。
7月15日，位于普陀武宁板块的中海汇德里开盘推出88套少量房源，最终收获了组客户认筹，.73%认筹率不仅超过一期，更秒杀去年新盘市场的认筹第一的福晟钱隆广场（%），成为年以来认筹率第二高盘，仅次于尚海郦景·馨澜。
与前者颇为相似的是，中海汇德里也是以价取胜，其推出了83-平方米3-4房，总价段在万-万元间，且带装修交付，这也意味着万+便可上车内环3房。
不难发现，两个项目推出的房源数均未过百，基数小亦容易获得较高认筹率。
此外，汇城南街里、古北金鹰府一期、森兰星河湾、祥源西康路、四季都会晓风来5个项目认筹率均达到%，市场追捧度较好。
尤其是汇城南街里推出房源，收到了组有效认筹，近%的认筹率也超过此前大热的浦东碧云尊邸（%）和翠湖天地（%）。
有现场消息传出，项目开盘当日，套房源叫到号便实现清盘，这也意味着，后面近组客户尚未等到叫号便已经丧失选房资格。
也有森兰星河湾位于森兰国际社区，区域内改善盘居多，推出的-平方米3-4房，采用装修交付，目前已基本售罄……
认筹火热亦传导至交易端。
上海中原地产数据显示，7月上海新建商品住宅成交面积82.2万平方米，环比增加1.1%。卢文曦认为，7月作为传统楼市交易淡季，楼市成交不降反升有些超出市场预期。出现这一情况一方面与市场需求韧性有关；另一方面，7月以来多幅住宅地块溢价率持续走高，有的甚至超过44%，提振市场信心。
3郊区依然未“脱贫”
一房难求的火爆仍难掩远郊盘的认筹“危机”。
从7月入市产品类型来看，远郊盘依旧是供应主力，16个新盘中，有11个新盘位于外环外区域。除森兰星河湾和四季都会晓风来外，其余9个新盘或认筹率不足%，或因认筹数较低而不公开摇号，在火爆的7月新房市场略显成色不足。
其中，仅奉贤、崇明两个区便有6个远郊新盘推出，供应面积分别达到6.7万平方米和6.3万平方米，两个区的供应占比超三成。
热追新盘优势总是惊人相似，“落寞”项目却各有各的不足。
以奉贤南桥新城板块的银河丽湾为例，该项目本次推出了59套房源，即便是这一小基数的房源依然未能实现快速去化，项目最终收获41组认筹，认筹率69.49%。
这一认筹表现或与其得房率低有直接关系。
网上房地产显示，该项目.41平方米的房源，实际使用面积仅.56平方米，这意味其公摊面积近50平方米，得房率约为72.8%，远低于市场平均水平。
同时，该项目在价格上亦不占优势。据了解，银河丽湾住宅项目最早于年入市，先后推出套和套住宅，新房均价约1.84万元/平方米；随后是5年空档期，后才于近三年陆续开盘，均价翻了一番升至目前的3.7万元/平方米。项目本次推出了平方米4房大户型，毛坯交付，这与区域内选择众多的3.6万-3.7万元/平方米且装修交付的新房相比，并无价格优势。
再如崇明陈家镇板块本月推出的中信泰富仁恒海和院和东滩云墅，两项目均有叠墅产品推出，互为竞品。
崇明以自然生态美、环境宜居度高著称，岛上陆续开发不少叠墅、联排别墅、独栋别墅产品，同区域内竞品较多，加上购房需求不足，认筹率普遍不高。
48月供应量回升
7月上海楼市的热度尚未散去，8月又有一波浪潮即将来袭。
据《国际金融报》记者不完全统计，8月上海地区预计将有27个新盘超套房源（19个项目公示数据）入市，较7月的16个新盘套房源、6月的19个新盘套房源、5月的21个新盘超套房源，供应量回调明显，创下近4个月来新高。
“一般而言，7月是楼市的淡季，但上海二手房成交了2.8万套，比6月份还高一些，新房方面也在供应减少的情况下成交量上浮，整个市场淡、旺季落差并不明显。”上海中原地产首席分析师卢文曦指出，开发商需要趁市场情绪好的时候加速推盘，以期弥补上半年疫情带来的销售缺口。
从区位来看，27个新盘分布在上海11个大区，松江和闵行各有5个项目入市，浦东新区和青浦各推出了3个，徐汇、奉贤和金山各有2个，黄浦、普陀、宝山和嘉定各有1个，虹口、杨浦、静安、长宁暂无项目推出。
从产品类型来看，本月高端豪宅产品供应稀缺，依旧是远郊刚需盘占主导。
内环项目仅有绿地海珀外滩一个。作为沪上楼市鼠年头阵，绿地海珀外滩今年3月首开均价13.8万元/平方米，推出的套房源，收获组客户认筹，认筹率达%。而后经过两天的在线选房，套房源被选走套，去化率86.7%，这一认筹率和去化率，无疑提振了市场信心。
此次加推-平方米户型共67套，但目前第二期房源尚未取证。
27个待入市项目中有13个已经取证，分别为阳光城青溪水岸、尚汇豪庭三期、金玥湾、佘山玺樾二期、璟雲里、东苑古北尚公馆、旭辉江山都会、虹庐湾、御澜博翠、保利锦上、长风瑞仕璟庭、国贸·凤凰原和中集金地美兰城。
其中，奉贤金汇板块阳光城青溪水岸、徐汇田林板块的尚汇豪庭三期、金山新城板块的金玥湾、松江新城板块的佘山玺樾二期4个项目已率先开盘，除阳光城青溪水岸未公开摇号外，其余3个项目认筹率分别为.03%、96.94%、25.2%。
5五盘同期打擂
供应量大不可避免的会出现同一时期内多个项目“撞车”认筹。《国际金融报》记者统计发现，仅8月5日-10日期间，沪上就有五大新盘同期认筹。
按照规定，上海市不支持购房者在认筹时段内（自项目认筹开始至摇号结果公布），至两个及以上项目同时认筹。
所幸，这次摆在面前的选择题并不难解，5个同期打擂的项目竞品属性并不强，目标客群也存在差异。
认筹金最高的项目是位于中内环间的长风瑞仕璟庭，项目认筹金50万元，取证均价8.万元/平方米，在同期新盘中属较高水平。
长风瑞仕璟庭地处普陀长风板块，区域内供应稀缺，两年间仅有沁和园一个大户型产品入市，收获认筹率不高，此次长风瑞仕璟庭开盘将一次性推出所有房源共套，户型涵盖85-平方米2-4房，可选择性较强。
同期认筹的两个位于闵行区的新盘虹庐湾和保利锦上，分属华漕板块与浦江板块，认筹金同为30万元，但两项目相距超30公里远。
8月5日-9日期间认筹的虹庐湾位于虹桥纯正国际墅区，周边教育资源丰富，规划设有7所集幼小初为一体的12年制公办教育学校与12所国际学校。此次项目推出99平方米3房洋房与-平方米叠墅产品，共套，项目均价6.6万元/平方米，总价万元起。
交通方面，目前规划的地铁13号线延长线途径虹桥国际墅区板块的将有4个站点，其中，“芳乐路”（暂名）站距离虹庐湾距离不过米。
晚一日开启认筹的保利锦上首次入市将推出76-90平方米洋房及90-平方米小高层，共计套，项目位于浦江板块，周边配套成熟，容积率1.6属低密度社区。
事实上，从拿地到开盘保利锦上尚未走完一年行程。年8月14日，保利以25.03亿元总价摘得闵行区浦江6.5万方34-1、34-6地块（浦锦街道周浦塘南-9地块），溢价率仅6%，楼板价元/平方米。一年时间，项目开盘，取证均价达到6.1万元，利润空间不小。
认筹门槛最低的国贸·凤凰原与御澜博翠分别位于松江新城板块和青浦华新板块，同为远郊的两项目单价均以“4”开头，主打刚需产品，房源最小90平方米左右，上车门槛较低。
为了吸引购房者，御澜博翠提出开盘当日认购可享受房源总价1%的优惠。
门槛更亲民的还有位于宝山罗店板块的中集金地美兰城，最小户型为77平方米的2室2厅，总价万元左右。虽然打着“北上海首个TOD”项目的旗号，中集金地美兰城今年4月首开认筹表现依然不佳，推出的套房源仅收获组认筹，认筹率35.04%。远低于上半年新盘市场.2%的平均认筹率，即便是宝山区50.23%的认筹率，中集金地美兰城也脱了后腿。
此次项目已经取证，于8月8日开启认筹，认筹金20万元。
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