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文章较长，如想了解项目详情，建议收藏后阅读
这是“地产屠龙”的第16篇原创文章
7月18日除了是个正常的周六外，幺八要发，恰逢农历廿八，全都是双数，应该算是一个很好的黄道吉日了。广大城·耀境华府新品发布会，中铁云湾面世开盘，中天悦曦府首次入市，爱情海购物公园营销中心，中天·吾乡岛示范区，金茂观山湖示范区都选在这个周末开放，看来也都是有讲法的。
有远郊大盘，有商业综合体；有首次面世，也有新品加推；有本土一哥，也有外来豪强。这些项目的营销动作都在表达一个关键字：抢——抢时间、抢市场、抢客户。
在疫情形势最严峻的三月，大家对后续楼市的走向都不太乐观，但二季度过去了楼市却不冷反热，宁波、深圳紧急出台调控政策给市场降温，市场的观望情绪或将就此下行。对于目前本就温吞水一般的贵阳楼市来说，下半年抢占市场先机显得非常重要了。
一方面是楼市整体疲软，以九樾府引领贵阳楼市豪宅之风的融创，在严峻的市场现实面前也开始放低身段。
小河融创城㎡户型，首付18万，签约放款后直接返还15万，相当于八五折了；
融创云麓长岭降价促销，毛坯单价元/平米，精装修元/平米。
另一方面则是各大品牌房企继续争先拿地入筑，建发携手中天，绿城进驻贵安，旭辉补仓白云，佳兆业首入清镇，中南首进观山湖。每个品牌房开都鼓足干劲，摩拳擦掌跃跃欲试，对于贵阳城市未来的发展预期表现出了最大的诚意和期待。
下半年的贵阳楼市需要一些提振信心的项目来带动市场，这里说的带动，不是降价带动，而是靠项目品质说话来引领市场，就像当初融创刚进贵阳时候，九樾府给到市场耳目一新的引领和认可。
每个项目的品质初心都是如此，但到底又有哪些项目能真正做到如此，最终也都还是需要接受市场的检验和认可。
自从上次写过一篇《干货，贵阳观山湖来了个金茂观山湖》的项目分析后，其实我对金茂观山湖项目还挺期待的，项目区位、品牌都还可以，单从规划文本上的产品设计来看也都算是不错。对金茂的了解，早期除了知道上海陆家嘴88层高的地标金茂大厦外，更多的是来自于金茂在上海的首个住宅开发项目——大宁金茂府上海市场对于豪宅的固有认知分为地段型（市中心）和资源型（佘山、黄浦江），而大宁金茂府年1月28日拿地楼板价元/平米，溢价率.5%，当年总价地王，周边当时售价元/平米。项目所在的闸北大宁板块，却又偏属于上海的下只角，无地段，无资源，只能谈所谓的产品力。最终以一己之力改变上海北区豪宅市场格局，不断突破上海北区价格的天花板，更创造了产品型豪宅的新界定，给许多后来的偏僻地王项目建立了有效的参考经验。贵阳的城市发展能级和上海相比肯定是有明显差距的，但金茂以产品力来对地段价值的重塑和提升却让人多少有些期待。很多人都说，不管多大的房开，进了贵阳，所有的东西都会自动降标，这也可能是外来房开需要快速认识适应贵阳市场的一大特点。对于贵阳金茂观山湖项目来说，所谓的源于悦系，却又高于悦系，集四大府系特点于一身来打造的类府系示范区，贵阳的消费者吃不吃这一套呢，毕竟大家这两年在市面上见过很多“高端大气上档次”的示范区。特别是金茂自己喊出来“敢为贵阳作示范”，在当下这个市场环境下，我觉得还是需要一点点勇气的。蹭了媒体提前一天参观的便利，来实地打探一下，看看金茂观山湖到底想给贵阳人示范些什么东西。
外部环境地块对面就是水电八局基地，城市界面感相对老旧一些。无论是三马板块，还是数博大道南段板块，和当时上海大宁金茂府的地段区位认知差不多，对它未来的发展价值，可能正好能拿金茂大宁府的价值轨迹来作为参照。
站在水电八局门口的天桥上，左手边看到的就是金茂观山湖的指示牌，稍远一点的右前方高楼处，隐隐约约能看到万达广场的红色标牌。一公里不到的距离，走路十分钟，预计今年12月18号开业，未来的综合商业配套更多会依靠万达了，到江华荔星广场的距离差不多1.5公里，开业时间不太靠谱不提也罢。
内部环境到了售楼处门口，简洁干净的logo墙和精神堡垒倒也相互映衬，品质调性也还在水准上，只是天气有点热了，门口的绿化就没那么给力了，稍微有点减分。
现在售楼处都喜欢营造前开后收的感觉，安保门岗站立一旁，前场体现气势，后场感受私密，一堵屏风墙，隔出两个空间感（插句题外话，白色保安服挺显精神气的，但对人的气质形象要求也比较高些）。
绕过屏风墙，走过右手边一段曲曲折折的绿化小道，算是正式进入了示范区。不能一眼看到底，让你猜不到后面会是什么，这也是时下大多数楼盘的做法，只是在品质上做得精致与否的差别。
示范区做总平示意图的有，但不多。从图上可以清楚的看出三重院落的归家关系，由大宅到小家，由府门到厅门，由仪式到精致，层层递进。
这是府门前的一个圆形硬质水景形象广场，正对的围墙据说以后会拆掉打开正对数博大道，我在想交房以后这里会不会是一个广场舞的聚集地，当然，夏天小孩子出来滑滑溜冰鞋也是个不错的场地。地上正对的四个方框里面的文字据说是金茂的金字纹，也是企业精神图腾的一种展示与传承，在示范区里各种装饰图形上随处可见。
这是小区以后回家的第一重府门，看起来还是很有气势感和仪式感，这种入户大门头的做法，似乎成了现在高端项目的标配，没有大气的入户门，不足以称高端。
据说交房之后这里同样会有金茂物业人员服务，提升业主的回家的尊崇感和安心感，不知道销售阶段的体验和交房入住后的体验是不是一样了。
这次疫情改变了很多物业服务的标准和要求，进入府门后，有人像识别和红外线体温监测。
绕过府门屏风，进入一个长长的步道，两边有浅浅的跌水，对称的种了六棵据说是从广西拉来的松泡树（这个真心不懂，也不知道值不值钱，有懂的朋友可以留言说说），两边对称下这长长的无人步道，等枝繁叶茂的时候，倒确实有种大宅风范的感觉。
走到尽头，进入第二重迎宾厅，这个时候算是进入了置业顾问的主战场，会被带到右手边的影音室看一个宣传短片，有关影音室的具体内容暂时先卖个关子，有彩蛋有惊喜有创意，值得实地参观体验。
影音厅出来后，进入了第三重水院，也许是因为人不多的原因，确实有一种豁达宁静的意境感觉，中间是一个硕大的跌水池，两边有对称的回廊，处处都体现对称的仪式感，通过回廊到达最终的销售大厅。
个人觉得两边回廊过于空旷了点，虽然路不长，在接待讲解过程中可以说的东西不是特别多，稍微有点尬。也许偏冷的风格，冷到极致也是一种美吧。
注意，影音室到水院，到销售大厅这一段是不可逆的，销售大厅结束参观后是从另外一边离开，这也是前面影音室设计中有意思的一个点。
进入销售大厅，第一个流程是从金茂明星业主开始介绍金茂的品牌。其实对于普通老百姓买房，品牌的影响其实是最说不清道不明的，但品牌的美誉度、好感度，以及实力保障却又在无形中影响购买决定。
品牌馆的第二部分，其实是个重点了，工法展示和科技应用，这些才是实打实的项目品质保障和提升的基础。昨天晚上3.15晚会对楼盘开发质量的曝光，也表明了整个市场对质量、品质的非常重视，不管买的是刚需还是豪宅，居住品质永远都是民生工程。由于不是真正的府系作品，所以金茂在府系精装修上的十二大绿金科技没法得到全方位的应用，这也算是金茂观山湖项目的一个遗憾了。
在品牌馆的最后，还有几扇留白的墙面，据说是等这个月底学校配套资源敲定之后再上宣传资料。买房买房，到最后买的都是学校，这在贵阳的各大项目开发中都是如此，贵阳人对学区房的执着热衷会很大程度决定楼盘的热销与否。而从“观山湖芯，人文科技府邸”这句定位语，也可以看出教育配套在整个项目中的重要地位。到底配套什么学校，要等到月底时候看了。
进入正题，先上一张总的沙盘图和区位图，关于地理位置，沿数博大道一路往北，到高新区、会展城、金融城都非常方便，往东沿着北京西路到两城区也很方便，算是比较核心便捷的位置了。
其实目前最尴尬的就是地铁的规划，S3、S4线路规划最终落实下来都还要些年头，不确定因素太多，最靠谱的二号线马王庙站步行距离2.6公里，确实还是有点远，走路不太现实。地铁是不是以后日常出行的必须，还是有其他可替代品，这个可能在看房买房的时候要重点考虑一下。
今天样板房还在整修，暂时没有看上，如果大家有兴趣想更深入了解项目的产品情况，下次可以专门写一篇金茂的产品分析。在这里先说下今天看到的一些和之前规划文本了解到的不一样的地方。从南往北看整个地块的规划，由于整个地块西高东低，地势高差较大，天然分为三个台阶，利用地势正好形成了三个不同产品类型的组团，最西边是高层组团，中间是洋房组团，西边临河是叠墅组团，这样对于交房后物业的分客群分组团管理更为合理，而坡地景观的层次感也更丰富。
比如叠墅，由于地势高差的原因，从西面入户看是六层，但从东边看就是八层，那就是说负二层是全地面采光的，这和很多别墅上提到的赠送采光、半采光地下室是完全不一样的概念，地面采光肯定更有品质感得多，舒适度也会好很多。当然，一般说叠墅都是四层上下两户人家，这个六层三户的产品，其实不能算作真正意义上的叠墅，但贵阳多山缺水，又在这种相对成熟的城市核心位置，上中下每一户都有地下空间的赠送，这样的设计，也能比较好的保证了中间户的居住价值，也算是稀缺产品了。
此外，由于项目定位中高端，目标客户自然以改善型居多，但98平米的户型似乎在满足目标客户时候又小了一点，直接面对首次置业的客户，这些人对价格的敏感度又会更高一些，超百万的总价预算买个平米不到的毛坯房，他们的选择面就会盯着其他看了。总结下来金茂观山湖示范区努力给参观者营造一种深宅大院的体验感，曲径通幽，层层递进，个人觉得起势较高，但落在高层产品上又显得相对低了点。或许这就是市场困境下的两难选择，毕竟好好活着才是最重要的，活下来才能谈发展。示范区基本流程走了一遍，想来大家心里都有了基本概念，也可以到售楼处实地去体验一下，百闻不如一见，买房一定要多看。最后要重点提示一下，影音宣传片有彩蛋，绝对有惊喜，保持一份神秘感。
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