出品｜搜狐财经
作者｜岳家琛
“家底不清”，是如今诸多房企的通病。
“随着不少负债处在绿档的房企相继暴雷，可以发现，仅靠财务报表，早已不能判断一家房企的债务风险。而表外负债究竟有多大？可用资金究竟有多少？除了大老板恐怕没人说得清。”一位华北区域的房企内部人士表示。
这一观点也得到多位业界人士的认可。而对于世茂集团，债务风波、股债双杀、资产甩卖，每一次的新闻，背后都是对于其安全性的猜测与担忧。
其中最新消息是，2月7日，世茂系的核心酒店资产之一，上海佘山世茂洲际酒店有国资背景的买家考虑接盘。这一资产出售目前尚无官方公告。
而在春节期间2月4日，有消息称，世茂集团主席许荣茂计划以3.4亿英镑的价格，出售位于伦敦老金融城核心地段一幢大楼。今年以来，世茂开启“卖卖卖”的模式。
1月28日晚间，世茂集团称与上海地产集团签订项目股权转让协议，拟以45亿元出售上海外滩茂悦酒店。值得注意的是，1月26日，有多家媒体报道称，世茂已将全国35个重点项目摆上“货架”，其中就包括上述两家上海酒店。
依靠卖资产，能否帮助世茂度过危机？将这一份份的碎片信息拼凑起来，或可窥见世茂集团的“家底”与自救之路。
35个项目或将出售，报价亿
“当前对于房企来说，能展期尽量不要卖资产。因为如今资产卖不上好价钱，很多优质资产都是贱卖的。”河北一家房企人士这样认为。
不过，在经历了上个月的债务风波后，“卖卖卖”依旧成了世茂集团这个月的主题。而根据现有信息，世茂集团卖资产的主要目的是降负债。
根据上述网传35个重点项目的具体信息，上海外滩茂悦大酒店评估值56亿元，抵押融资余额36亿元。不过1月28日公告显示，该项目截至去年末的估值为37.77亿元。
如果按照此前网传56亿的评估值计算，该项目约打8折出售；如果按照本次公告的37.77亿估值计算，本次出售溢价约19%。
而如果减去抵押融资部分，上述外滩茂悦大酒店资产出售，可回款9亿元。
世茂集团表示，出售所得款项中，约80%将用于降低负债，约20%将用于一般企业用途。
而根据前述网传35个项目的具体信息，所有计划出售项目合计报价.19亿元，其中抵押融资和项目贷款余额.18亿元。除去抵押部分，世茂上述项目大约可回款亿元。
其中，1月24日，世茂宣布出售广州亚运城项目26.67%股权，买方是中海地产，总代价约为18.45亿元。
资料显示，“广州亚运城”项目总建筑面积为万平方米，其中.3万平方米此前已出售。世茂方面表示，此次交易预期出售收益约7.16亿元，拟将所得款项中80%用于降低负债，约20%用于一般企业用途。
近一个月，世茂还公布了其它两个出售事项，包括香港维港汇项目和上海北外滩项目，售价分别为20.86亿港元、10.6亿元，这三个项目售价合计约为46亿元。
上海北外滩项目最早由世茂集团于年司法拍卖所得，世茂集团原来对该项目的处置报价为13.8亿元。
1月21日，世茂集团公告称，以10.6亿元的价格将旗下上海世茂置业转给上海久事北外滩建设发展有限公司，后者隶属于上海国资委。
世茂方面预计，通过此次出售，其将获取收益约2.7亿元；出售事项所得款中，将有约90%用于降低负债。
此外，纵观上述世茂集团资产出售列表，高层、超高层的地标建筑亦成为重要组成部分。
其中，世茂深港国际中心最初规划建设一栋米的超高层建筑，比目前的中国第一高楼“上海中心大厦”还高68米，后来降为米，面世时间为年，计划投资亿元。
世茂集团公布的资料显示，该公司至少拥有30座米的地标建筑。早在年，世茂集团总裁许世坛就曾在世茂股份中期业绩会上表示，尽管拥有货值0亿元，但货值多集中在几个大型综合体上，导致世茂整体周转速度不够。
除世茂深港国际中心之外，世茂重庆中心地标群、上海世茂广场、杭州智慧之门、长沙世茂环球金融中心等地标性建筑也均在出售之列。
有消息称，世茂广场已初步确定由上海地产接手。不过，世茂称尚未就出售上海世茂广场订立初步协议。
去年以来累计出售资产亿
世茂最早传出卖资产的消息是在年末。
在年底的投资者会议上，许世坛表示：“有一些之前舍不得卖的优质资产在谈出售，这些资产的负债很少，亿的资产能够在还贷后拿回50亿至60亿左右。”
除综合体外，一些刚拍下不久的住宅地块，也被纳入本次资产出售的范围。
其中在北京，世茂集团就有3个住宅项目待售。其中包括分钟寺的两处住宅用地，世茂方面投入超19亿元；西铁营的一处住宅项目，评估值21.92亿元。
此外，酒店资产也是世茂本次出售的重要组成部分。其中不乏一些标杆酒店资产。
资料显示，本次待售酒店资产共7个，上海酒店独占4家，南京、武汉、武夷山各占1家。
其中，上海世茂佘山洲际酒店评估值为22.5亿元、上海佘山茂御臻品之选酒店评估值为16.6亿元、上海外滩茂悦大酒店评估值为56亿元、上海世茂皇家艾美酒店、上海世茂广场绑定在一起出售评估值为.5亿元。
这些世茂期望转手的酒店类相关资产共计.5亿元，约占整体资产待售清单的33.8%。
值得一提的是，根据资料，“世茂深坑酒店”项目前后历时12年，斥资逾百亿，在废弃矿坑建造的一家地下16层的奢华酒店，是世茂集团董事局主席许荣茂引以为傲的得意之作，如今22.5亿元出售，这背后或是世茂对回笼资金的高度渴求。
不仅如此，世茂待售清单显示，“深坑酒店”的融资余额有20.73亿元未偿还，这也意味着，如果以22.5亿成功出售，世茂仅能回款不足2亿。
“从最近的资产出售力度，可以看出世茂自救的决心非常大。”曾任职于世茂的一位人士对搜狐财经表示。
“过多炒作项目出售的事情，可能不利于卖一个好价钱。”一位业内人士对此表示担忧。
截至年12月29日，根据官方公告数据统计，世茂集团已完成处置34.21亿元内地资产，完成处置香港西九龙项目资产，收取资金20.86亿港元。
今年以来，仅1月下旬，世茂集团就出售了上海北外滩项目、广州亚运城项目、上海外滩茂悦酒店三项资产，合计金额74.05亿元，超去年全年2倍。相较之下，世茂集团去年上半年归母净利润62.83亿元。
加上去年的资产出售，世茂目前已处置内地资产总金额.26亿元。算上香港项目，出售资产的总金额折合人民币约.2亿元。
年内到期债券亿，出售资产能否自救？
80.2亿，能否解世茂偿债之急？
一位此前曾任职于世茂集团的人士对此向搜狐财经表示，如果世茂顺利出售上述优质资产，凭借所得资金，或有可能实现自救。
从世茂集团整体债务规模来看，截至年上半年表内负债为亿元，而总权益为亿元，其中包括了高达亿元的少数股东权益。
截至去年上半年末，世茂集团有息负债总额亿元，其中短期债务占27%，长期债务占73%。
其中，衡量一年内到期的债务指标——短期有息负债合计亿元，其中一年内到期票据97.9亿元，一年内到期借款亿元。此外，账面现金.8亿元，现金及现金等价物亿元，预售监管资金约亿元。
国际评级机构惠誉估计，年，世茂集团有约亿元的公共资本市场债务到期，包括在岸公司债券和离岸票据。此外，世茂集团还有信托融资和资产支持证券，其中56亿元资产支持证券将于年到期。
表外负债虽然没有精确数据，不过，瑞银在年12月发布一份研报称，世茂的表外负债大约1亿元。
除资产出售外，世茂还展开了其他自救举措，包括债券展期、回购美元债等。
1月份以来，世茂建设共有7笔ABS到期，到期规模30.3亿元。其中，世茂已兑付其余5笔，总金额18.3亿元。
另外两笔ABS，其中发行规模为4.5亿元的“平裕5优”，以及发行规模为7.15亿元的“鑫荃1优”均展期一年，由许世坛提供不可撤销的连带责任保证担保。
公司债方面，1月14日，世茂股份发布债券“19世茂G1”的兑付进展，称已连本带息还清。
此外，世茂集团及其下属公司存续的境内债券共计26笔，涉及四个发债主体，存续总规模约.25亿元；存续的境外债券共计9笔，涉及两个发债主体，存续总规模约78.3亿美元。
德银发布报告称，世茂延长其主要针对信托贷款、ABS、应付账款的还款期限，同时希望保持公共债务工具的有序支付，旨在为可交换要约或再融资铺路。不过，德银判断，世茂可能在年的大部分时间难以从资本市场融资。
在销售端，年全年，世茂集团的销售金额和销售面积分别为.7亿元和.5万平方米，分别下降10.13%和10.47%，市场排名分别为第14位和第18位。
从“买买买”，到“卖卖卖”
从去年下半年到今年年初，世茂被传遇到流动性危机、票据逾期等信息。历次“债务危机”，世茂均予以否认。
第三方票据平台“票眼”中可以看到世茂的商票逾期也越来越多，其中一个下属子公司南京世茂房地产公司，拒付商票有94笔，不过，关于商票的情况暂未得到证实。
年11月5日，网上一则“世茂集团与陆家嘴信托谈延期”的消息不胫而走，此后，世茂集团遭遇“股债双杀”，多只世茂系债券价格大幅跌超20%。年1月6日，中诚信托公告称旗下资金信托计划出现实质性违约。
虽然前期涉入陆家嘴信托和中城信托的违约风波中，但是，目前从公开市场来看，世茂还尚未出现公开债券市场违约。
作为“三道红线”下的绿档房企，曾经的“优等生”世茂是如何走到“卖资产偿债”的？
事实上，从“买买买”，到“卖卖卖”，相隔仅有一年。
此前，世茂集团曾有“并购王”的称号，其中不乏买入一些一二线城市的地标性综合体项目。
年，是世茂高歌猛进的一年。这一年年初，许世坛正式接手世茂，随后便开启了“买买买”战略，并在年内完成收购泰禾、万通、明发、粤泰等公司项目合计22宗并购交易。
据统计，上述交易总价款.13亿元，收并购权益建面超万平方米，对应权益货值超亿元，使得世茂成为彼时仅次于融创的“并购黑马”。
由于项目收购增加了货值，这也促使世茂年销售规模大增。年全年，世茂实现销售金额达2.7亿元，同比增长47.6%，排名行业第9。
“与福晟的并购事项，成为世茂随后的分水岭。”一位曾经在福建地区工作的地产人士对此认为。年初，世茂与福晟召开发布会。不过，世茂对与福晟的收购事项一直称之为“战略合作”。
彼时，许世坛表示：“世茂会通过品牌介入，代销代建等方式参与合作，有好项目也会陆续做转股。”
事实上，世茂集团的“收缩”动作早在年初就可以发现。
今年上半年，世茂新增土地储备仅万平方米。其中，在今年首轮22城集中供地中，世茂在多个热点城市并未拿地。
原有存货出售，新增土储减少，世茂土储还够吗？
中报数据显示，截至今年上半年末，世茂集团的权益前土地储备约为万平方米，土储货值1.3万亿元。
投资职能收回总部，未来或战略收缩
除了“卖卖卖”以外，从近期的人事及架构变动中，也可以窥见世茂的收缩战略。
1月27日下午，世茂集团内部连发多则公告，内容主要围绕各区域和集团各职能部门的人员任命。
根据公告内容，此次的架构呈现和人事任命基本为此前调整的延续与落地，区域设置层面，其中有区域降级、缩减管理范围，也有区域扩大范围。涉及苏沪区域、华中地区、华北地区、西部地区和浙江地区。其中，浙江区域多负责人将于近期离职。
据悉，原浙江区域公司与原浙东地区公司一起被撤销，浙江区域浙江省内项目以及沪苏区域皖赣片区江西省项目一同归新的浙江地区公司管理。
此外，原皖赣片区安徽、江西所属项目划归华中地区公司、浙江地区公司管理。
同时，此次调整后，区域、地区公司职能部门由11个调整为7个。值得注意的是，在此次优化调整中，投资职能的调整幅度最大。本次将裁撤区域及以下层级投资中心。
去年12月以来，世茂已进行多次组织架构调整。
年12月13日，世茂委任原集团高级副总裁、浙江区域和华中地区公司董事长兼总裁谢琨为执行董事。同时，世茂宣布组建“大运营”中心。大运营中心由谢琨负责。
此外，世茂海峡董事长兼总经理吕翼在这轮架构调整中管理权限进一步扩大，其即将负责世茂管理公司、城市更新平台及分管新设立的资产管理中心。
这并不是世茂的首轮人事调整。此前，世茂就曾大刀阔斧调整了区域组织架构和人事变动。彼时世茂集团内部人士表示，对于区域公司考核，现在更看重的是利润而非销售额。
去年初，世茂山东地区公司的负责人在离职信中曾写道：“年，我们面临市场问题、发展问题、考核问题。房地产面临深刻转型，未来的道路难走是肯定的。”如今看来，一语成谶。
“投资职能以前被下放到区域公司，现在重新收回总部，这反映出世茂已经从过去的大举扩展转为收缩。”一位地产业内人士对搜狐财经表示。
另有地产人士称：“如今，不少民营房企都处在收缩过程中，等年后各房企公布年销售目标时，或许可以发现，相较过去会有明显的下调。”
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