上海楼市房子一般下不涨,但一涨起来就是几

提问：曾叔！你好，请问房价上涨时vs房价下跌时，你更倾向何时买房？

回答：你好，房子这件事它一般情况下不涨，但是一旦涨起来就是几十万、几百万的拉升。对于刚需来说，踏空的风险，要大于站岗的风险。相对来看，买不起和买亏了，一定要选择的话，两害取其轻，选买亏了！这就是为什么很多人说，刚需不要太纠结买入时间。因为只要选择好城市，从十年后看现在，怎么买都是赚，只是赚多赚少的问题，没必要太在乎短期内的得失，而且就算买亏了，提前买还能锁定房贷成本，终归解套，且突然启动爆发之时，一年即可大翻身。而若踏空，失去的或许就是一辈子，这才是真正的博弈，所以个人建议是早买！

提问：曾叔你好，我在中兴路雅宾利二期一一套平米的2室房子，现在有一房票，现金万，总预算1千万，本来打算买松江佘山的排屋以备养老，但又觉得大虹桥的房子有投资价值，希望听听你的建议。

回答：你好，已回答过。雅宾利可保留；松江佘山排屋自住可以考虑，投资的话偏弱，未来要保值增值，由于九亭、泗泾有大量的竞品在，流动性和涨幅都会有一点影响。具体买房选筹，详见内部分享。

提问：您好！曾叔，杨浦中原板块的65年老公房，挂牌想置换，卖掉的话资金万左右，想买宝山的上港新江湾，或者置换的离我们另一套鞍山的房子近点的自住，目前看中虹口曲阳95年塔楼的一楼万左右3房，不知这两种方案是否合理。

回答：你好，上港星江湾，近国帆路站，靠近集装箱码头有噪音，配套一般，品质应该还不错，得房率低，总体看自住+投资可考虑的。曲阳，纯居住板块，配套尚可，教育资源比较突出。住宅楼龄普遍较老，品质一般，城市界面陈旧。如果是自住的话也可考虑的，但这种老破大未来可能会略微跑输。优先考虑前者。

提问：你好曾叔，正在准备结婚，买房是不得不考虑的事情，以我现在的能力只能买到老破小或者郊区的房子，考虑到上班我还是倾向老破小，请问老破小可以买吗？

回答；你好，上海有三种老破小，分别是旧式里弄、新式里弄和老公房，这些房子优点是价格低、地段好，缺点是居住不舒适，维修成本高，缺少车位，没有升值空间。其次，买老破小的人群有这几类：1、缺少预算的刚需，这类年轻的上班族暂时选择老破小自住，之后会置换；2、有学区需求的家长；3、老上海人的置换群体，比如动迁户。

第三，老破小不值得购买，原因在于：1、被拆迁的可能性不大；2、即将拆迁的房子价格会上涨，不存在利润空间；3、拆迁补偿趋向规范；4、老破小占用名额，不划算。最后，推荐两个板块的老破小：1、陆家嘴板块，产业和学区都很强，老破小经过装修后能获得高额租金；2、世博板块，规划正在逐渐落地，CAZ中央活动区的定位很高，交通便利，价格相对陆家嘴更低，值得考虑。我建议你加入曾叔总结的内部资料应该可以解决你的疑惑。

提问：曾叔，你好！怎么计算成本收益判断一套房买的值或者不值，如果是纯投资逻辑的话，按照当前情况，一套房年总值增长多少是划算的，不然就亏本？

回答：你好，要说买一套房子是否值得，是否有赚钱，可能很多人有不同的计算方法。我想应该是在一定的时间内，收益覆盖全部的成本，还有一定的合理盈余。一定的时间:5年是比较合理的时间覆盖全部成本:购买的中介费，按揭费，评估费，税费，首付，利息。

合理的盈余:考虑到买房资金购买理财有4%左右的收益不难。购买一套价值万的房子，需要5年后价值多少才符合这个盈余目标呢?一共投入:首付款三成万；中介费，税费，按揭费，评估费一次性20万；月供5年:每个月月供是.74，5年的全部月供是.13，其中利息部分是.41元。

收入:买了房子，也有房租收入，即便自住，节省了房租，按照租售比2%，故而每年租金是10万，也就是五年房租收入50万。购买这套房子支付出去资金是手续费20万，利息91万，一共是万。考虑到房租收入，所以一共支出61万。注意:支付的首付款和月供部分的本金沉淀在房子里面。

如果不买房，资金成本:按照4%理财计算收益，首付款手续费万，5年收益是34万，月供由于是逐月投入的，收益是11.7万，也就是，5年应有的收益是45万多所以五年需要涨价61万+45万=万，每年涨价是21万多，也就是每年涨幅4%以上，买房才不会亏损。

买房的投入是首付款的投入，以及本金利息的逐月投入，利息部分是房贷部分的利息，局部的资金成本。但是房租收入或者房价涨幅则是整套房子的收益。所以房价每年上涨幅度不到4%，五年上涨幅度不到20%，就会亏本！

提问：曾叔，你好，打算在上海买经济适用房，请问曾叔要注意什么？

回答：你好，买经济适用房，里面有很多坑。交易费用、限制措施也是不一样的。流动性和收益性都要比一般的商品房差一些，年后的房子，可以交税改成商品房。具体还有很多种方式，但这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。