抓住第二轮发展机遇,经济发展犹如芝麻开发

提问:曾叔好，我想在抄底买房，有几个选项拿不定主意，请指点，郑州，燕郊，苏州，全椒或者排个序列，谢谢！

回答：你好，

我国城市的第一轮发展是以强烈的gj意志为推动，以先富带动后富为战略目标，这一阶段，

沿海城市天时地利人和，意气风发，绵延30余年，随便拉个小城市出来都够吊打中西部，也是中西部“失去的30年”。

苏州就像是富二代又受到上海的辐射和带动，先天优势高人一筹，郑州是个穷小子，完全靠自力更生，一步一步硬闯出来的。

第二轮发展也就是现在，进入了一个强省会的时代，城市之间的战争也是异常惨烈及充满凶险，一着不慎，这个城市以及这个省份就将跌入下一个“失去的30年”。

其间对于人才、资源，以及整个战略方向的把控都将会考验着这个城市执政者的智慧与勇气。

而郑州抓住了第二轮的发展机遇，经济发展犹如芝麻开发节节高，发展势头不错。

燕郊是典型的挤出效应，楼市火爆，他跟着沾光，楼市下行，他跟着倒霉，容易大起大落。

不建议全椒，房子贵主要是背后的产业，医疗，教育，交通，商业，滁州的房子离南京再近，南京方面在以后资源上能向全椒倾斜吗？

提问：曾叔你好，我在中兴路雅宾利二期一一套平米的2室房子，现在有一房票，现金万，

总预算1千万，本来打算买松江佘山的排屋以备养老，但又觉得大虹桥的房子有投资价值，希望听听你的建议。

回答：你好，

已回答过。雅宾利可保留；松江佘山排屋自住可以考虑，投资的话偏弱，未来要保值增值，由于九亭、泗泾有大量的竞品在，流动性和涨幅都会有一点影响。

提问：你好，曾叔，你觉得哪个时段买房好？

回答：你好，

当下！一是年底整个社会资金紧张时期，如年终审计，企业回笼资金，还债等，另一方面是年底天寒地冻看盘人稀少，开发商冲量特价房较多。

判断趋势，买未来有潜力板块的成熟地段边缘刚需三房，考虑交通及配套。老城区的房子除了学位房，其他大部分是跑不过新贵板块。

自住刚需逢笋入，不用太多的考虑涨跌，从长远角度看是会继续涨的。如果是自住又想投资，

优先考虑投资，在工作地点近的地方租房住，先赚它个一百万再说。合理利用杠杆，留足2年以上的月供。

提问：曾叔你好，家住静安，想在江宁路买套房投资，妻子看好前滩，想买前滩的房子，比较纠结不知道该怎么选，

请问一下投资买哪里比较好？老静安的江宁路板块的发展前景真的不如前滩吗？

回答：你好，

江宁路有CAZ规划，未来将会承担更多的城市功能，偏居住，城市界面好。配套上，教育上有静教院，

医医院，交通上有7号线，到13号线和2号线也方便，商业上能与相邻区域共享资源，文化底蕴浓厚。

不过江宁路劣势在于城市界面老旧，老公房多，宜居的好房子少，好一点的静安豪景苑、静安枫景苑，有学区，绿化与户型都不错，但容积率高，并不完美，其他小区问题更多。

对比大宁，大宁产业有规模，产业集中，江宁的产业稀疏分布，居住属性难改，静教院学区对应的小区品质不高，前滩情况与之类似，但相比前滩，江宁水分更少。

总的来说，江宁有发展前景，并且有发展机会，选择它比选择其他区域更稳妥。如果投资，优先考虑知识内部推荐的板块。

提问：你好，曾叔，请问应该选二手房还是新房？选购二手房需要注意什么？

回答：你好，

新房二手房各有利弊。现在产品是越来越好，所以新房在规划、户型、园林、施工等方面大多数是比二手房要好的。

二手房看得见，对户型、配套、物业等各种优劣势都一清二楚。之前也说过选二手房的问题。

主要三点，一是比较累，要多看多比较，和新房不一样。新房是在建设中，现场看不出什么，

二手房每套都一样，不只是户型，楼层带来的采光也会不同，不同楼栋同一户型也不同。还有就是原来人家住的情况也会有影响，还有周边的邻居。

所以，选好意向的之后要一套套看一套套比较。看小区的物业管理也很重要。二是讨价还价的心理战。

三是要有个靠谱的中介。二手房很多手续需要中介配合，中介的责任心、服务、流程的熟悉程度、与银行房管局等的关系等，都很重要。

三点之外，就是运气了，碰到了合适的房子合适的价格。现阶段，买房不一定会赚钱的原因就是如此!

提问：曾叔，你好！怎么计算成本收益判断一套房买的值或者不值，如果是纯投资逻辑的话，按照当前情况，一套房年总值增长多少是划算的，不然就亏本？

回答：你好，

要说买一套房子是否值得，是否有赚钱，可能很多人有不同的计算方法。我想应该是在一定的时间内，收益覆盖全部的成本，还有一定的合理盈余。

一定的时间:5年是比较合理的时间覆盖全部成本:购买的中介费，按揭费，评估费，税费，首付，利息。

合理的盈余:考虑到买房资金购买理财有4%左右的收益不难。购买一套价值万的房子，需要5年后价值多少才符合这个盈余目标呢?

一共投入:首付款三成万；中介费，税费，按揭费，评估费一次性20万；

月供5年:每个月月供是.74，5年的全部月供是.13，其中利息部分是.41元。

收入:买了房子，也有房租收入，即便自住，节省了房租，按照租售比2%，故而每年租金是10万，也就是五年房租收入50万。

购买这套房子支付出去资金是手续费20万，利息91万，一共是万。考虑到房租收入，所以一共支出61万。

注意:支付的首付款和月供部分的本金沉淀在房子里面。

如果不买房，资金成本:按照4%理财计算收益，首付款手续费万，5年收益是34万，月供由于是逐月投入的，收益是11.7万，

也就是，5年应有的收益是45万多所以五年需要涨价61万+45万=万，每年涨价是21万多，也就是每年涨幅4%以上，买房才不会亏损。

买房的投入是首付款的投入，以及本金利息的逐月投入，利息部分是房贷部分的利息，局部的资金成本。

但是房租收入或者房价涨幅则是整套房子的收益。所以房价每年上涨幅度不到4%，五年上涨幅度不到20%，就会亏本！

提问：曾叔你好，现在网上一直在传“LPR房贷转换”。我目前房贷是固定利率6点多，有没有必要转换?转换过后，以后会不会涨上来？有什么方式可以凑首付？

回答：你好，

长期还房贷，选固定利率。短期还房贷，选LPR浮动利率。有很多种方式，但这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。