上海楼市尽量买房龄95后的学区房,90前

提问：你好，请问曾叔，目前我们准备要娃，左右想买内环内挂户口学区房，还有1-3年的时间可以准备，担心现在学区房刚涨一波价格高，是现在入手还是等等再入，有板块推荐吗？

回答：你好，新的名额分配政策影响的是初中，初中学区房目前位于价格高位，建议谨慎考虑。但优质小学的学区房，并没有被影响，小学学区的作用是过滤分层，只要不实行划片摇号，有条件的家庭永远会有需求，稀缺资源的价格会一直保持稳定上升。尽量买房龄95后的学区房。90前的老破小抗风险能力太差了。

提问：你好曾叔：我家住松江，想在9号线附近，自住和投资，医院附近，考虑徐汇区、黄埔区、浦东新区的房子，预算总价万左右房子，帮忙推荐一下

回答：你好，总价左右较大潜力的楼盘见内部分享。

提问：曾叔您好，我考虑投资，首付只有90多，是选择上海还是其它二线城市？

回答：你好，勉强可以上车上海投资房，但只能买泗泾、鲁汇、高桥、曹路、顾村、赵巷这种非常远的房子。如果可以加个几十万首付就会好很多，你加入曾叔的内部圈子，看看有没有更好的方法，给你梳理下选筹区域。

提问：曾叔！您好！我的情况是这样：上海准备入二套房手里现金多万，请问买在哪里投资潜力大？二套要七成首付，我想了几种方案：1.是到枫泾购买一套万以内的房子二年后交房？2.闵行马桥买个一房带学区的或者二房动迁房.或者闵行交大附小老破小学区3.加大投入比例，需要抵押上海房产，或者卖苏州太湖边烟台芝罘岛共二套房子（有点舍不得都是风景优美的地方），买—万的房子，目前看好西渡叠墅万以内，或者想去枫泾买联排大约万—万。思路比较混乱，还想去市区内环买老破小。特别迷茫。

回答：你好，你的投资思路都不是很对，帮你来捋一捋：1.方案一和二，投资打法不好，老破小大概率跑输大盘。子弹，上海二套资格因为首付比例太高，我们一般不建议一线城市采用二套资格直接去买，这样资金利用率太低，总价低就很难买到好房子。如果没有其他可以抵押的资产来扩大资金流，通常我们建议采用全款抵押的形式买入，找垫资公司配合，然后抵押7成，相当于首付3成，这样可以买到标的的总价更高，更能利于选筹。2.买房之前首先盘点一下自己手里的资产，看哪些能融资或者变现，而你有可操作资产，那么就要好好利用。建议首先出手烟台的房子，往往风景优美的地方，都没有太大升值能力，而且缺少接盘侠。3.如果是纯投资，短期内不自住，除非底仓很足，否则别墅属于典型的错配产品，注定客群有限，流动性不好。

买别墅，首先绝大部分别墅都不适合投资，本身是一个以消费为主的小众市场。别墅本身的流动性，金融属性也差，如果不是有高净值的底仓打底，很难扛过风险。而目前绝大部分的别墅，热门的别墅市场，又位于郊区，进一步放大了泡沫和接盘的风险。目前上海投资值得买的板块详见内部分享。

提问：曾叔你好，我在中兴路雅宾利二期一一套平米的2室房子，现在有一房票，现金万，总预算1千万，本来打算买松江佘山的排屋以备养老，但又觉得大虹桥的房子有投资价值，希望听听你的建议

回答：你好，已回答过。雅宾利可保留；松江佘山排屋自住可以考虑，投资的话偏弱，未来要保值增值，由于九亭、泗泾有大量的竞品在，流动性和涨幅都会有一点影响。

提问：曾叔，你好，资金万，自住+保值的需求，闵行春申，金虹桥，七宝，哪个更推荐？

回答：你好，这个价格段如果考虑学区，春申和七宝都不错，闵实验和七宝实验都还是可以的，另外古美板块也可以考虑。如果不考虑学区，金虹桥地段更好一点，当然也更贵一点，这个位置还是值得买的。具体怎么选，需要结合你的家庭结构，单位通勤还有对居住品质的偏好，我建议你加入曾叔内部圈子获取详细的推荐。

提问：你好，曾叔，请问应该选二手房还是新房？选购二手房需要注意什么？

回答：你好，新房二手房各有利弊。现在产品是越来越好，所以新房在规划、户型、园林、施工等方面大多数是比二手房要好的。二手房看得见，对户型、配套、物业等各种优劣势都一清二楚。之前也说过选二手房的问题。主要三点，一是比较累，要多看多比较，和新房不一样。新房是在建设中，现场看不出什么，二手房每套都一样，不只是户型，楼层带来的采光也会不同，不同楼栋同一户型也不同。还有就是原来人家住的情况也会有影响，还有周边的邻居。所以，选好意向的之后要一套套看一套套比较。看小区的物业管理也很重要。二是讨价还价的心理战。三是要有个靠谱的中介。二手房很多手续需要中介配合，中介的责任心、服务、流程的熟悉程度、与银行房管局等的关系等，都很重要。三点之外，就是运气了，碰到了合适的房子合适的价格。现阶段，买房不一定会赚钱的原因就是如此!

提问：叔，你好，最近看上一套房，房东硬是不肯降价，有何方法能砍点价？

回答：你好，详见圈子内部分享《买房砍价五十万的方法》。