佘山是上海唯一像样的山,至少按照山顶的教堂十字架顶来算,也过米了,也历来是上海顶级豪宅版图之一,上海法拍房里能遇上佘山的真别墅,白首向来是直接推荐,毫不犹豫的。

不过大家也要注意白首这句话——真别墅。如果是其他品类,假别墅、小高层,那么佘山就是坑。

(图片来源于网络)

大虹桥概念,对佘山来说,可有可无。

很多打着佘山板块旗号的楼盘一定会拉上大虹桥辐射区的概念,因为在5公里一格的地图上来看,似乎并不遥远,当然如果开车的话也确实不算太远,不刮风不下雨也不堵车的话,半个小时之内肯定能到,但是半小时车程早就过了板块之间能量辐射的有效距离了。

确切地说,并不是由于虹桥与佘山的相对位置而带来近距离选择,而是整个上海经济地位吸引了身家数亿的企业主们来到上海,不论他们的企业在外滩、在人民广场、静安寺、淮海路、徐家汇,大虹桥只是其中之一。

整个浦西的亿万身家土豪都是佘山顶级大别墅的客源地,作为拥有极度稀缺景观资源和大尺度独栋别墅的地带,自然成为购置大别墅的首选之一,另一个之一就是百年老洋房,这就更稀缺了。

(图片来源于网络)

佘山板块很大,顶豪独栋别墅区很小。

我们看一下地图,绿色是整个广义的佘山板块,其实很大很大,也是,为什么很多楼盘明明距离山十几里地也敢说自己“有山”。

(图片来源于网络截图)

不过真正的顶级大别墅,就只有嘉松南路以西、泗陈公路以南、沈砖公路以南、辰山塘以东这小块,楼盘屈指可数,都是十几年前的,没有新盘,早就没有地皮了。

这些大别墅占据上海最稀缺的不可复制资源,而且尺度极大的独栋,容积率极低,不论哪个角度看,都是不可复制的顶级资产,换句话说,不用在意他们的房龄,加上总量极少,不论是法拍房还是二手房,出来就不要犹豫。别管折扣大小,直接抢。上海的经济发展和时间在稀缺资产上会产生乘数效应,能给大家带来丰厚的回报。

(图片来源于网络截图)

佘山的房地产经历过三个阶段

第一个阶段是“居山”,狭义佘山,顶级大别墅区,就是上面讲的那一小块。土豪爱的就是天高地阔,私家几亩的地盘上,外游泳池、内有城堡,俯仰有山河,这样的超低密度在上海滩别的地方没有,这就是不可复制的价值。

第二阶段是“望山”,大体上就是环绕狭义佘山外围的一小圈,独栋基本上很少了,主体是双拼和联排,但面积还算是比较大的,不论从地段的稀缺性附加还是品类的稀缺性附加都还算不错。

第三个阶段是“心中有山”,上述两圈之外的区域,白首简单的称它为“泛佘山地带”吧,说白了就是拿个望远镜也未必能看到山的,出现了大量高低配的小区,很多楼盘都是少量的高密度小面积联排、叠加,加上大比例的小高层。

(图片来源于网络)

泛佘山地带,多层,小高层,高层不要碰。

在范围极大的泛佘山地带,本身已经没有了所谓山的实际价值,没有占据稀缺资源也没有实际的景观,就连楼盘本身的低密度也不存在,并不能够给小高层和叠加带来多少居住的舒适度和资产的增值,唯一能带来的只是郊区所代表的偏远和资源不足,主要是文教,医疗比较薄弱,商业倒还可以。

在上海外环外,能做出高低配、有叠加小联排的1.4~1.6容积率楼盘比比皆是,就连现在也每年能出来一大把,所以并不具备稀缺性。

白首建议

狭义的佘山板块一点儿不坑,反而是好地方,半个亿的独栋大别墅一定要抢;泛佘山地带的联排叠加勉强可以入手,但小高层和高层完全不用看,除了郊区偏远没任何好处。

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