春江水暖鸭先知。
同样，房产市场里的细微波动，除了开发商这样的高阶选手外，二手房东们也颇有感受。
一房在手，进退有度，自认为手里的房子何时变卖全看自己的心情，总想要等到价格最高点卖出。
尤其是市场大热的时候，仿佛无论什么奇葩户型、一楼顶楼、公墓房还是狱景房，都可以随意喊价也不愁卖。
可数据却在血淋淋的证明着，并不是所有的房子都值得珍藏一生。
雪莉就于近日吐血整理了一份来自贝壳网的数据。
截止3.15日，除金山、崇明外其他区域挂牌的套房源（房龄20年以内），其中挂牌时间在一年以上的就有套，占比12%。
其中最长的挂牌时间居然长达6年，到底是什么导致了这些滞销房的产生？
通过对滞销房的分析，我们能总结怎样的经验用于选择、优化自己的资产？
在开始正文之前，雪莉特此注明：
国内目前还没有一家类似美国MLS的平台可整合全部二手房源，实为行业的无奈。
本文因只选取贝壳网一家数据，故而会存在一定的数据遗漏、不全甚至因网站自身的错误、更新不及时而产生的问题。
我们不争个别，只看大的趋势。
1
经济基础决定上层建筑
不同的产品类型决定了购买力的差异。
从挂牌时间最长的前20个小区中，不难发现别墅产品占据了半壁江山，占比高达55%。
流通性差，似乎就是别墅应该有的特征，相信购买别墅的业主早就有了心理准备。
但“流通性好的房子价值高，流通性差的房子价值低”这个说法就是一个谬论。
屈臣氏的面膜每天都比科颜氏卖的多，可能只是因为价格足够便宜。
别墅作为终极住宅的代表，其大面积、高总价决定了它的购买客群十分有限，反过来，这些客群也在不同的别墅间反复挑选。
挑剔，不仅是人的本性，也是房子的。
对别墅产品而言，稀缺性和独特性才是根本。
汤臣一品即使老去了也依然稳坐豪宅代表之位，不可复制的地段和品牌效应使得业主格外珍惜，很少出售。
地段论同样适用于别墅，市区别墅的价值很难被替代，近年来韩国市区别墅的成交量和价格就在一直走高。
反观表格中的别墅，则大都位于朱家角、徐泾、佘山等远郊，难以吸引真正高净值客群。
且除了绿城玫瑰园能跻身豪宅圈外，大部分项目并不出名。
应该便宜的地方房子太贵，应该贵的房子却太便宜。
或许这就是平的朱家角海上湾华庭的联排别墅卖了5年还未出手的原因吧。
所以，市区别墅的确有其不可取代的地位，但郊区别墅仍需慎重选择。
2
房东的预期太高导致滞销
新房受到限价影响，一方面开发商不能随意定价，另一方面买房者面对的价格也近乎透明。
在规范的价格下，只能制定类似积分摇号等复杂的制度去筛选客户。
而二手房的交易更接近真实、自由的市场，哪怕卖家挂出30W/平的天价，只要有人买，交易就成立。
尤其是房东们极易受到市场影响，市场过热时甚至出现抱团涨价的现象。
年下半年开始就是绝对的“卖方市场”。
银行放水、新房难摇、学区变动、房东抱团涨价，一时间房源急速变少，房价不断攀升。
为了上车，能买的房子即使贵了几十万也只能咬咬牙买了。
于是热气球被不断加码，房东的预期被无限提高，他们开始在欣喜若狂和焦躁不安之间来回踱步，既想赶紧套利又担心自己卖亏了。
所以有些房东的心理预期就开始无限拔高，哪怕等待的时间长一点，万一能等到一只肥嘟嘟的小兔子呢？
可真实的市场不会满足每一个人的愿望，大数据下总是会让价格回归价值本身，类似前滩17W/平成交的例子只是少数案例。
即使确实因为板块、学区等附加价值搭上了市场大涨的快车，也要学会冷静的正视自己的房子，不是市场太热就可以假装硬伤不存在。
等到市场波动回正常频道，有硬伤的房子还在自己手中才是被动的。
所以如果房东的心理预期过高，大概率的真实情况是会像这套光明唐镇壹号、都市富苑和文化花园明珠苑一样，挂牌4年仍难以售出。
就拿五角场的这套文化花园明珠苑为例，相似的面积下比别人贵了三百余万；
而差不多的总价下，又比不过别人的面积和户型以及楼层。
就连当地的中介都说：“这个房主的心态和市场不符，姐咱们看看这套如何？”
市场能够自由的前提是交易双方存在相互制约，买方的选择不可能只有你这一套房子。
同时，市场上还存在一种“买不到的房子”—即房东本身并没有诚心要卖的房子。
比如这套挂牌4年之久的新湖明珠城，在前20名的滞销房中看到这个小区着实让雪莉诧异了一下。
调研后才知道，这套房子房东本来就无意出售，甚至之前一直不肯安排看房。
但偏偏就一直挂在网上不肯撤销，好像这样就能让自己第一时间感知市场的变化。
可是大部分情况下，同一个小区的房源不止你一套，买房者自然有理由怀疑：
“为什么这套房子挂了这么久还没卖出去，是不是有什么不为人知的硬伤。”
无形中增加了自己未来的交易难度。
3
非主流、有硬伤的房子难卖
这20套滞销的房子中，17套房子位于低楼层，哪怕范围扩大到套，依旧是低楼层占比最大。
这套奉贤海湾的绿地香颂就位于一楼，哪怕总价低至不可思议的93W仍旧卖不出去。
要知道现在环沪的嘉兴、海盐等城市的新房都已经普遍在W/套左右。
除了一楼、顶楼的硬伤外，塔楼这样已经被时代所淘汰的房子也存在流通难度。
位于普陀光新的嘉富利大厦是一个有名的烂尾楼。
即使后来建成了也是塔楼结构，两栋高楼本就有挡光问题，户型更是差的难以下手。
所以即使地段不错、价格不高，依然卖不出去。
还有位于长宁镇宁路的东方剑桥，作为以品质著称的外销房曾经风靡一时，相传任贤齐曾经居住于此。
但这套奇葩的户型还是不被市场接受。
W的总价虽然对比当年外销房风靡时的价格并不贵，但放在如今已经有太多优质选择可供挑选。
除了房子存在硬伤外，不精准的定位也影响了流通速度。
比如位于杨浦的控江路弄，是一个在年前后改造的老小区，居住品质并不佳。
因为划进了控二的学区而备受家长
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