突发！每逢月底周末的午后，必有大事发生，今天也不例外！
上海新房入围比例大变天！内环内2.5，内外环间2，外环热门区域1.8！
在上海摇新房，终于盼到了希望！但我要说的是：入围比上升，中签率下降而已！
总供应量就这点，换汤不换药，希望越大，失望也越大！
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上海第4批42个新盘入围比一览
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上海第4批新盘一、二手倒挂情况一览
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积分40-80分，最推荐摇哪些盘？
一、有临港人才证的，坚决买临港滴水湖核心区新房
有临港人才证的，首选片区，次选片区！
片区两盘：远洋红星临港天铂，紧靠16号线临港大道站，限价3.3万元/㎡，
清韵雅苑，邻近16号线滴水湖站，限价3.2万元/㎡，
位置都相当好，周边次新房二手房核验价都高达元/㎡，价差近1倍！
这两个盘，品质上远洋红星临港天铂更胜一筹！
片区，是顶级科学家社区，相当于“临港的张江”，已经有同济大学海洋科学技术研究中心等一批高校科研机构入驻，大名城映晖、大名城映玥毗邻南汇新城海滩，算得上是临港的“海景房”！这两个盘售楼处都在一起的，且同一批开盘，买到哪个都OK!
以上4个盘，都是定向供应临港3.1人才的！
推荐第1名：远洋红星临港天铂
推荐第2名：清韵雅苑
推荐第3名：大名城映晖or大名城映玥
购买资格要求：全日制本科及以上学历+在上海缴3年社保+与上榜临港企业名录的家企业签订2年劳动合同+实际在临港工作满1年，向临港管委会申领“临港人才证”才能摇号购买临港滴水湖核心区的限价新房，但要限售5年！学历不够，年限不够，不实际在临港工作，再有房票，再有钱，也没资格摇新房！
二、没有临港人才证，但在临港工作或居住生活的，且积分在40-50分
可以考虑在临港蓝湾社区加推的电建泷悦蓝湾和泥城的万达未来城这2个方案中选择一个。这2个片区主要针对临港重型装备产业区（特斯拉、三一重工等）的蓝领工人，未来升值潜力不能与滴水湖核心区同日而语，但跑赢上海大盘没问题，大概率不会掉坑。
三、积分50分，买嘉定
推荐第1名：融信海纳印象
新房限价5.9万元/㎡，与上一批价格持平。位于11号线陈翔公路站，上海单体面积最大的商业体印象城旁，是项目最大卖点，但目前来看，该盘也是嘉定区最贵的项目，比处于大虹桥核心区的江桥还贵，从板块发展潜力来看，南翔又不及江桥，所以这个盘，放在整个嘉定来看，已处在新盘天花板的位置，性价比优势并不明显。（预计入围分55-60分）
推荐第2名：中骏璟尚
新房限价3.7万元/㎡，与上一批价格持平。该盘紧邻11号线和未来14号线安亭站TOD嘉亭荟商业广场，属于安亭核心位置。但安亭毕竟处于上海郊环，以本地去化为主，且有一界之隔，价差至少1万元/㎡的昆山花桥跟它抢生意，还不占用上海房票！（预计入围分不超过60分）
四、积分60-80分的三个选择
1、黄浦、浦东居民优先考虑大张江
7月15日，中央官宣“浦东社会主义现代化建设引领区”，条措施第一条即是大力推动张江国家自主创新示范区建设，7月16日，张江国家科学城宣布扩容，从原来的94平方公里，扩容至平方公里，张江东部的唐镇、西南部的周浦、康桥及航头鹤沙新城，都纳入了张江国家科学城新扩容范围内！
推荐第1名：融创未来金融城
位于唐镇创新中路地铁站板块，限价6.8万/㎡，相比唐镇“三兄弟”中已交房的绿城玉兰花园（今年最高价12万元/㎡）、仁恒东郊花园（今年最高价11万元/㎡），虽说无学区优势，但整体性价比更突出！（预计入围分65-70分）
推荐第2名：绿地海富东上海
新房限价6.2万元/㎡，比唐镇更实惠，也在张江新扩容区范围内，同时坐拥浦东外环老牌国际别墅社区的成熟配套，18号线康桥站近在咫尺。但该盘毕竟是已经卖了有15年的老盘了，从当时6千多/㎡卖到现在6万多/㎡，小区品质实在是很一般！（预计入围分60分左右）
推荐第3名：中建壹府澜庭
康桥下一站，也在张江新扩容区范围内，18号线周浦万达广场近在咫尺，周边生活配套也很完善，品质比绿地东上海要好一些，限价6.9万/㎡！（预计入围分60-65分）
2、长宁、徐汇居民优先考虑大虹桥
推荐第1名：蟠龙天地
本批次，虹桥主城片区的顶流网红盘！因为瑞安新天地的大IP在，和周边次新房在二手房核验价之前的行情倒挂达4万元/㎡，该项目的满分客户都已积累了多组。（预计入围分75-80分）
推荐第2名：远洋虹桥万和源
积分不够买蟠龙天地的，退而求其次的选择就是它了！虽然它处于徐泾G15沈海高速以西，既不属于虹桥主城片区，也不属于5大新城之青浦新城范围，算是徐泾第二梯队的项目，距离轨交很近，且有64㎡的户型，算是大虹桥上车门槛最低的新盘（预计入围分65-70分）
推荐第3名：佳兆业金茂未来城
青浦新城4轨枢纽站（17号线、示范区线、嘉青松金线、苏淀沪线）TOD网红盘，新房限价4.4万/㎡，与周边二手次新房有约1万元/㎡的倒挂优势（预计入围分65分左右）
3、普陀、静安、虹口、杨浦居民优先考虑宝山区
推荐第1名：大华锦绣悦府
位于宝山顾村板块，新房限价4.9万/㎡，性价比很高。顾村公园站是目前上海外环外唯一有双轨交（7、15号线）换乘站，有外环最大的郊野公园、三甲华山北院、12年制的宝山世界外国语学校、龙湖北城天街等，在宝山区，算是城市界面、环境、出行、配套、房价等综合性价比最高的板块。（预计入围分要65-70分)
推荐第2名：万业紫宸苑
位于宝山杨行板块，新房限价4.6万/㎡，与该小区二手次新房有元/㎡的倒挂。小区对面即是宝山第三大的白沙公园，到轨交1、3号线北端终点站皆不远，华二附中落户杨行，沪渝蓉（北沿江）高铁上海宝山站规划落定，都是加分项。但同时也存在杨行片区集装箱堆场很多，集卡横行，宝钢烟囱的视觉感官不好等缺点。（预计入围分要60-65分)
整体而言，选择宝山，算是以郊环新城的价格，买外环主城的地段，享受现成的配套，但也缺失5大新城的城市界面和发展后劲，自住性价比较高，但并不适合投资！
五、积分80分以上，且预算充足的，挑战市中心CAZ中央活动区
推荐第1名：翠湖五集
绝对算得上是浦西核心区的头部豪宅项目，与二手房核验价之前有6万元/㎡的价差！本批限价16.5万元/㎡，只比去年6月开盘价涨了元/㎡，本次推出的是-平改善型大户型，套，相比上一批复兴珑御仅有47套-平，13.6万元/㎡，在如今二手核验价以及各种打压政策频出的形势下，预计不会像上一批复兴珑御那样创造满分奇迹了！（预计入围分80分以上）
推荐第2名:云锦东方
位于徐汇滨江板块，11号线云锦路站地铁上盖，与二手核验价20万元/㎡的前滩，仅一江之隔（2站地铁），徐汇滨江规划也是相当高端大气上档次的，因此在上海年总规中，和前滩一道新划入CAZ中央活动区，发展潜力很大！但是地理位置毕竟不在内环，同样的价格都可以买到黄浦区新天地了，性价比不及翠湖五集。本批供应只有95套，（预计入围分85-90分，不会比翠湖低）
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积分不够或新盘摇不中，
现在去冲二手房很危险！
8月6日以来，“三价取低”这4个字，毫无疑问成为了当下上海楼市最热的关键词。
“三价取低”是指，在当前上海的二手房交易中，下家应按照网签合同价、二手房核验价及涉税评估价，这三个价格中最低的那个数值，作为购房总价，并以此为基数来申请房贷。
越来越多8月6日及之后网签的朋友，从银行那里得到了交易中心给出的最终涉税评估价结果，政策的威力这才真正浮出水面。
这段时间，在上海各大房产交流群中，都有购房者爆光新规后买二手房的相关遭遇，举几个例子：
松江九亭贝尚湾：65㎡成交价万，评估价万
周浦某一室一厅小区：56㎡市场价万，评估价万，原本95万首付直接飙涨到万，原本35成的首房首贷成摆设，要近7成首付款。
浦东张江阳光花城：㎡成交价万，评估价万，价格腰斩。
宝山顾村保利叶语：成交价万，核验价万
......
从现在越来越多购房者贷款受阻的真实案例来看，涉税评估价才是“三价取低”中的核心，大多数小区二手房给出的核税价约等于是市场价的5-7折。
导致的实际结果就是：
首房首贷，首付3.5成立马变6成；
二套贷款，首付7成变8成甚至是9成。
一时间，首付突然增加上百万，当下在上海买房难度陡增，原先珍贵的首房首贷，瞬间没了优势，而首付6成-8成，逐渐成为了默认的主流。
而受伤最重的，无疑就是新政后正在走交易流程的那批人，特别是首房首贷的刚需，短时间从哪里筹到这部分数额还不少的首付款，几乎让他们奔溃。
很多人无奈之下，选择违约，但过程并不顺利，很容易与卖家产生纠纷。
要么上家跳价违约金上涨，要么房东不肯延长过户时间，不配合买房者进行第二、三次贷款。
据了解，现在签约在双方同意情况下，可以尝试签一个和平解约书或者是补充协议，防止贷不足的情况产生纠纷，毕竟涉税评估价到底是多少，据说是在网签以后几个工作日，银行才会给到，非常不可控。
补充协议的金额在几十万到几百万不等，这笔资金需要买家在签署房屋买卖合同之后，过户之前交付，这样的协议，也是作为附加文件放进合同里的。
当下，想入手二手房的朋友，如果近期还没有选定好，暂时可以不用着急，因为二手房现在正处于博弈的胶着状态，市场也远没有到达冰点。
但是，总价-万元的房源，在上海二手房市场上，仍然供不应求！目前，这一价位段房源的带看数量和之前相差并不大，且这一价位段的房子，多集中在外环外的大型动迁房基地或郊区新城，本身“三价”差别相对较小，但也要做好涉税评估价被银行“故意”压低的思想准备，抛弃首付3成的幻想，最好有个6成的心理准备再上车！
但是，总价万元以上的房源，离中心城区越近、越往次新房小区或中高端楼盘靠，“三价取低”的价差就越大，交易风险也就越大！
而这类房源的房东，在遭遇到几次不顺之后，心态多多少少也是有变化的，等市场再冷一段时间后，下家能向这些房东讨价还价的空间会更大！
综上，我们总结以下4点意见：
1、积分低于50分，被新房摇号红利排除在外的，如果购买-万元价位段二手房的，还是要抓紧买！这类房源在上海始终是供不应求的“托底”刚需，指望它跌是不太现实的!
2、因改善需要，换大、换新、换更好区域二手房的，近期为了规避风险，不宜急着入市！等市场会转冷一段时间，或许后期，可能还有补丁政策出现。
3、目前首套、首贷，手持现金的朋友，应该更想冲新房了，第四批次入市的新盘调高了入围比，此前想上车二手房又下车的购房者，势必会大量转战新盘。
4、打算先出手上房子，再去打新的，此刻“三价就低”会给你卖房带来很大障碍，为防踏空，也建议您再等一等。
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总价万元以下，
二手房购买推荐！
单价3-4万元/㎡二手房推荐：
7号线美兰湖站美罗家园年吉苑
11号线嘉定西站练祁佳苑
11号线安亭站二手商品房
16号线惠南站二手商品房
17号线淀山湖大道站（青浦新城西区）五浦汇顾会庭
18号线鹤涛路站（航头）沉香苑
浦江线汇臻路站（鲁汇）新汇绿苑
单价4-5万元/㎡二手房推荐：
6号线航津路站（外高桥保税区）高行绿洲
9号线佘山站新凯家园
10号线双江路站（凌桥）浦凌佳苑
14号线乐秀路站（江桥）嘉海雅苑
16号线鹤沙航城站汇善嘉苑
17号线徐泾北城站海棠馨苑
17号线汇金路站（青浦新城东区）崧泽华城秀景苑
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