日前，华夏幸福董事长王文学称公司排除万难，债务重组签约达到半数，成功实现首次现金兑付，公司正逐渐回归正常。
对于出险房企而言，华夏幸福俨然活成了他们羡慕的样子。
01
今年3月份的港股年报季，包括恒大、佳兆业、奥园、富力地产、花样年、世茂、融信等等近30家房企无法按时发布。
仔细一掰扯，里面有一大半已经出险。
恒大负债2万亿
佳兆业负债亿
华夏幸福负债亿
奥园负债亿
这些房企选择延迟披露年报，保护投资者的信心，背后的原因不仅是利润不及预期，更本质的根源在于，债务危机下他们还没找到活下去的最优解。
出险不是终点，而是开启一系列自救的起点。
而是否能够抢救成功，取决于房企能否肯放低姿态，和债权人达成共识，依靠债务重组来进行腾挪，甚至转危为安。
据炸天团收集到的最新消息，各家出险房企的债务重组进度差距很大，决心也不尽相同。
有的房企在和债权人对峙，捂着优质资产不愿端上餐桌；
有的房企则主动接纳央企国企，对收并购张开怀抱；
还有的房企处于迷茫混乱期，重组方案都没还出，用时间换取空间；
......
02
先聊华夏幸福。
年2月，作为千亿房企突然出险，当时受制于环京布局、疫情冲击而陷入困境，由此也拉开了年出险大幕。
作为最早出险者，华夏幸福反而因较早释放风险，摸索出了一些对其他房企大有裨益的经验。
不到一年时间，年9月，华夏幸福成功出炉了一整套债务重组方案，并在3个月后得到债权人的通过。
如此快的效率，民企的精细化管理和强大组织性着实不可小觑。
至于方案的内容，主要是通过卖出资产、出售资产带走金融债务等方式还债，并对剩余债务进行5～8年的展期，利率下调至2.5%。
卖出的资产也尽显优质，包括最核心的资产华夏幸福南方总部以及大量商业地产项目，据估价，华夏幸福商业地产价值在亿元。
经历这一次洗牌之后，未来华夏幸福会慢慢退出地产业务，仅保留部分产业新城项目，成为一家真正的纯产城企业。
后续或许仍会困难重重，但起码华夏幸福已经在正确的重组之路上了。
03
再说说佳兆业。
和其他房企选择“躺平”不同，佳兆业自去年11月流动性危机爆发，便直面暴风雨，积极展开自救。
面对相关理财产品高达.88亿元的规模，将总价值亿元的18个项目摆上货架，这份处置资产清单足以见得其自救的诚心。
而今年4月，佳兆业迎来了曙光，成功和央企招商蛇口、中国长城资产签署了战略合作协议，三方将重点围绕粤港澳大湾区城市更新、房地产开发、商业综合体经营等领域开展全面合作。
这个协议信息量很大，央行今年就说过“支持优质房企收并购困难房企”，佳兆业成为今年第一个接到央企橄榄枝的出险企业。
商业战场的交锋，从来都不是温情的，这次合作双方都各怀心事。
让央企和AMC（资产管理公司）进场，对佳兆业来说是一次很不错的纾困尝试。
一方面，合作三方将搭建发展平台，减少项目合作风险；另一方面，AMC在处置不良资产方面有丰富的经验，有利于加快佳兆业盘活资产，推进项目落地。
对于央企和AMC来说，以一定折扣拿到佳兆业优质旧改项目的股权，这肯定是划算买卖。
接下来，位于深圳蛇口价值亿元的东角头项目将成为新模式试水的第一个项目。
后续如果出现突破性进展，对佳兆业肯定是起死回生的妙招。
于其他观望的困难房企纾困来说，更是一次绝好的示范。
04
至于大家的最关心的恒大债务重组，这场大戏也在慢慢揭开帷幕。
首先是变卖资产。
恒大官方称力争“7月底前提出重组方案”，以时间换空间。
但事实上，它似乎已经等不了了，开始频繁变卖资产来自救。
2月25日，恒大将位于重庆、东莞、广州、佛山的四个项目出售予五矿信托及光大信托，总对价21亿元。3月17日，恒大再将南京项目股权转让给中航信托。
趁手上的项目还未贬值，市场对其价值还有信心的时候，用来换取现金流，这无疑是明智的。
其次，恒大最优质的资产——恒大物业也要成为筹码了。
3月22日，在恒大的全球债权人电话会议上，其执行董事肖恩表示，在审核年财务时，意外发现恒大物业有约人民币亿元的存款，这笔钱已向第三方提供的质押保证金，被相关银行强制执行。
这亿是账面上的现金，要么是IPO融资的钱，要么是预收物业费赚来的钱。
就这样不知所云地被担保，着实有点荒诞，由此可见恒大内部财务管理真的已经一团糟了。
会上，许家印还提到要在3个月内实现恒驰5的量产，并把日期落实到6月22日之前。
赶在债务重组方案敲定之前量产，想必许老板真的不甘心重组，押宝新能源汽车当最后的底牌。
接下来三个月，看恒大是否能绝境翻盘吧。
05
总结来看，地产债务重组还是靠变卖资产、展期、减息等。
核心就是成本高变低、期限短变长，最终平滑短期偿付压力。
道理谁都懂，最后还是要看债权人买不买单。
时间就是信心，谁早点出台并落地重组方案，谁就能在这波危机中率先上岸。
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