新黄浦2018年年度董事会经营评述

新黄浦年年度董事会经营评述内容如下：

一、经营情况讨论与分析

年是新黄浦发展历程中关键性的一年，在这一年中，公司面对复杂多变的内外部环境，妥善应对风险挑战，积极适应发展需求，全面推动各项工作稳步迈上更高台阶。 　　1、房地产项目市场化操盘能力平稳应对市场考验当前房地产市场整体环境瞬息万变，同业间的竞争日趋白热化，年，公司房地产项目团队在此极限倒逼压力下，全面、快速、持续提升市场化的操盘能力，平稳经受住了市场的考验，在市场中赢得了自己的发展空间。 　　公司南浔项目团队在去年工作基础上，围绕各产品预售节点目标要求，全力抢赶施工进度，确保工程建设如期达到预售条件。与此同时，项目公司进一步挖掘销售潜力，加强房产项目市场推广和蓄客拜访工作，深入打造高档品牌房产项目，树立南浔第一江南合院，服务南浔新四象品牌形象。截至年底，累计共推售房屋套，累计销售房屋套，累计回款10.6亿元(其中年回款8.38亿元),超额完成年初预定的回款目标。 　　常州项目团队对内，按轻重缓急先后建立起了各类规范的规章制度和适合项目实际运作特点的工作流程、管理规定；对外，深入研究产品定位，力求精准把握客户需求，了解、分析区域市场和相关楼盘特征，紧紧抓住市场变化和出现的机会，围绕公司总体经营目标制定了相应的营销策略。公司派出的团队，克服种种困难，赢得了合作方与设计单位的认可，为年各项工作打下了坚实基础。 　　在不断强化的房地产调控态势下，公司存量房去化工作逆势求进，按照年初制定的计划有序推进。其中嘉兴科技京城整体转让工作基本完成，全部转让款按期到账；嘉兴海派秀城累计签约套，累计签约面积约2.07万平方，累计回笼资金约2亿元；佘山一品项目在周边同类项目基本无成交困难局面下，年全年网签成交41套，网签面积.21平米，回笼房款5亿元左右。 　　公司保障房建设团队立足多年成功经验，不断完善多地块滚动开发管理模式，全面确保已完成项目顺利收尾、待开工项目筹备到位、建设中项目推进有序、新投资项目陆续落地。 　　截至年年末，松江南站大型居住社区动迁安置房项目两地块工程各项进度满足工程总体要求。销售方面，项目团队为确保及时回款多方设法，全力争取，通过分批分类、多次申报、重点申报等多种方式，有效前推了预售时间。目前12-04地块已实际收到房款约5亿元，14-01地块已实际收到房款约2亿元。 　　奉贤南桥大型居住社区共有产权保障房项目克服进博会影响，工程施工有序推进，目前基础结构全部完成，进入主体结构施工。销售方面，项目公司已按要求将全部所需资料送达市住房保障中心，全部房源被列入第六批次共有产权保障房房源供应计划。 　　顾村大型居住社区拓展区共有产权保障房项目仅用50天即完成配套费免缴证明、新开工登记等一系列工作(按正常情况需5个月左右),6月29日已正式开工建设。销售方面，目前所有资料已送达市住房保障中心，套房源被列入第六批次共有产权保障房房源供应计划。 　　科技京城管理公司在多年实施和获得三体系(质量、环境、职业健康安全管理体系)和能源管理体系认证的基础上，进一步提高管理体系兼容性、指导性、有效性，积极开展四体系整合工作，不断强化各体系要素之间的协调与衔接，不断优化管理资源，简化管理流程，提升管理效率，有效杜绝在管理体系实施过程中可能出现的盲区和死角。公司在对客户细致排摸基础上，加强对目标客户定位与规划，大力推进租户结构调整。通过开展市场调研，建立重点企业档案，对招商策略及租赁标准不断进行完善和优化，有效提升出租单价，提高大楼入驻率，各项主要经营指标在常年保持突出绩效高起点基础上再上台阶，超额完成预定目标。 　　2、房地产业务转型持续迈出实质性步伐当前市场形势快速变迁，传统房地产开发销售模式日益逼近发展极限，因此，公司亟需在原 　　有业务基础上，探索出新的可持续发展业务路径。 　　年，公司进一步明确战略目标与导向，更为坚决地推进管理与品牌的复制与移植。年内经过慎重比选，果断决策，成功竞得上海市闵行区吴泾镇国际教育园区租赁住宅项目。这个项目建成后，公司可依托这一新增优质资产，持续取得稳定增长的投资回报与现金流。公司以此为基础资产，亦可视后续扶持政策落地情况，展开相关金融创新。 　　3、金融板块制度体系更为完善 　　年，公司对现有《管理制度》进行了全面修订。在金融业务领域，各业务单元及时针对监管措施全面收紧、市场风险急剧放大等新的情况，积极锻炼内功、狠抓建章立制。 　　新黄浦投资管理有限公司年内重新梳理并拟定了一系列较为完善的规章制度，形成了《上海新黄浦投资管理有限公司管理制度汇编》。公司通过定期举行各部门例会，互相交流项目信息和进展情况，及时反映业务推进过程中出现的风险和问题，讨论解决方案。四季度起，公司围绕投后管理这一重点课题，及时制定《项目投后管理制度》，并且以工作联系单等方式，将具体工作内容落实到团队，保证了新制度的全面落地实施。 　　华闻期货针对大商所和郑商所相继上市场内豆粕期货期权和白糖期货期权，安排相关交易人员前往同业领先企业学习场内场外期权业务并组建团队，安排合规部抓紧制定了场外衍生品相关制度，并向中期协报备了《投资者适当性管理办法》和《场外衍生品业务管理办法》。公司全年共接受监管部门3次现场检查并全部通过，监管分类评价结果较年上升2个等级，行业排名提升54位。 　　浦浩投资围绕重点项目推进、加强内部管理、调整业务构架及完善内部制度三条主线开展工作。经过积极争取，公司获得了中国证券基金业协会的观察会员资格，在规范化发展的道路上再次迈出坚实一步。下一步，公司还将努力争取获得投资顾问资格，为公司进一步发展创造更大空间。

二、报告期内主要经营情况 　　年度，公司实现营业总收入,.47万元，其中营业收入,.84万元，实现净利润58,.88万元。

三、报告期内核心竞争力分析 　　1、报告期内，公司具有的区域优势得以进一步强化，其中硬件方面，公司核心资产主要集中在上海及上海周边区域，资产的估值水平较坚挺，变现能力较强，可以为公司下一步发展提供更充分的资金保障；软件方面，公司长期立足一线城市中心城区，因历史沿革与经营实践而积累起的信息、人脉、知识、经验等多方面本土优势，有利于公司把握住新一轮市场趋向，并行不悖地一体展开本地化战略与大城市战略。公司长期保持稳健的财务结构，现金流充足，有息负债率在行业中处于较低水平，在坚持房地产调控政策大环境下有利于占据发展主动。 　　2、伴随大众创业，万众创新加速推进，核心城区科技园区发展前景持续向好，公司在此业务领域具有品牌、经验、管理等多方面先发优势。公司旗下科技京城作为上海市政府命名成立的上海市中心城区唯一一家高科技创业园区，经过多年建设发展，目前已形成一园多基地产业格局，汇集了上海市移动互联网产业基地等六大基地，是长三角地区移动互联终端产品研发、设计、展示中心，同时也是黄浦区内唯一的高科技创业园区型税收亿元楼。 　　3、目前金融创新和强化监管同步推进，房地产市场竞争则进入2.0版本综合实力比拼阶段，以往模仿型、排浪式供给方式已无法适应市场需求，金融与房地产互动互补一体发展已经成为必然趋向。报告期内，公司在已取得期货、信托、基金等多张金融牌照基础上，进一步拓展金融业务领域，为下一步先行先试房地产业与金融平台对接提前布局。 　　4、报告期内，我国保障性安居工程建设创新机制不断推出，各级政府积极鼓励社会资本参与保障性住房建设与运营管理。公司在此业务领域具有丰富运作经验与实践成果。报告期内，公司进军租赁住宅市场，在此基础上，可充分利用自己房地产开发、经营及金融联动发展综合优势，率先进据保障房特许经营、房地产投资信托基金等新型业务领域。