文|AI财经社李逗
编|嵇国华
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去年年中提出要单独分拆物业业务上市的许世坛,可能要在近期达成所愿了。
10月11日晚间,世茂服务通过了港交所上市聆讯,并更新了最新的招股说明书。这意味着,继世茂集团、世茂股份之后,许世坛即将迎来第三个上市平台。
而这只是许世坛实现资本版图的一小步。物业之外,世茂集团的酒店业务也被许世坛寄予厚望,其计划将于年分拆酒店业务上市。但在上半年,世茂酒店业务营收同比下滑55%。由于酒店重资产的属性,加之年疫情等不确定因素影响下,世茂的酒店业务能否获得资本青睐,仍然是个较大的未知数。
01物业闯关成功,但收购隐忧仍在
世茂服务的前身为世茂天成,成立于年,设立之初为世茂集团旗下综合物业管理及社区生活服务提供商。年,世茂物业正式更名为世茂服务,登陆资本市场的信号昭然若揭。
最新的招股书显示,截至年6月30日,世茂服务合计在管物业数量达到个,在管总建筑面积达到万平方米;合约总建筑面积达到1.25亿平方米,覆盖中国26个省份个城市。
这其中,世茂服务不断加强第三方业主或开发商客户比例,降低母公司依赖程度。招股书提到,来自独立第三方开发的管理面积近年来呈现高速发展趋势,其占总在管面积比重由年的3.4%,增长至年6月30日的37.9%。
世茂服务之所以能实现快速的规模发展,主要来源于其大量的收并购业务。例如,年,世茂分别收购海亮物业管理及泉州三远的全部及51%股权;年1月,收购广州粤泰全部股权;年3月,收购福晟生活服务的51%股权;年6月,收购成都信谊的67%股权;年8月,收购浙大新宇的51%股权;年7月,收购北京冠城的全部股权。
数据显示,仅年,世茂服务通过加一步加强收并购业务比例,新增在管面积超过万平方米。
伴随着规模扩张,世茂的盈利能力也随之改善。截至年6月30日,公司各项收入15.65亿元,同比增长85%;净利润2.55亿元,同比增长%。
世茂服务的收入构成里,主要分成了物业管理服务、社区增值服务以及非业主增值服务三项业务。于年里,世茂服务在上述三项业务中分别录得收入11.99亿元、6.49亿元和6.41亿元,分别占总收入的48.2%、26%和25.8%。由此可见,物业管理服务这一板块仍是世茂服务最主要的收入来源。
不过,虽然收并购业务让世茂的管理规模大幅增长。但长远来看,这些收并购的业务包中,也存在一些管理业务不相符、项目不合规等问题,成为世茂服务不能忽视的风险因素。
比如,年7月30日,世茂服务以现金总额人民币6.15亿元收购浙大新宇51%股权。但浙大新宇业务范围为生活管理服务,包括校园餐饮服务、住宿服务及商贸服务,其中一项主要业务为餐饮服务,而该类服务与世茂主要的物业管理服务大相径庭。
除此之外,浙大新宇也存在一些过往不合规的问题。招股书显示,于往绩记录期间,浙大新宇未能全面遵守社会保险及住房公积金的相关法律及法规。同时,其外判劳工占其雇员总数的百分比已超出限额,多出人。相关中国机关可能要求浙大新宇减少外判劳工的百分比,而如果浙大新宇未能及时调整,可能还将面临约万元至万元的处罚。
另值得一提的是,年3月,世茂收购福晟生活服务的51%股权,令世茂截至上半年的物业组合增加85项合约物业及合约建筑面积万平方米。
为了收购福晟生活服務,世茂打破了此前的规定——“就被收购公司于获收购前的不合规及╱或纠纷而产生的任何剩余负债或潜在罚款向世茂提供弥偿。”就福晟生活服务而言,世茂在其收购协议中并未有签订该项条款。但由于福晟生活公司均有大量第三方应收账款,包括应收贸易账款及其他应收账款,这也导致了世茂服务的坏账进一步增加。
从目前来看,世茂服务一连串的收并购业务,究竟为其业绩增长带来多大的提升,尚未可知。但对于世茂集团而言,世茂服务的上市将为其搭建又一条可靠的资本输血管道。
02主业之外,酒店、商业亟需回血
截止年9月30日,世茂集团今年前9个月的累计合约销售约.2亿元,较去年同期增长16%。前9个月的累计合约销售面积为.6万平方米,平均销售价格为每平方米元。
世茂地产业务顶住了疫情以及经济周期的压力,维持着超行业平均水平的增长,但酒店、商业等非主干业务的情况却不容乐观。
目前世茂酒店已开业的自持酒店有22家,包括上海外滩茂悦大酒店、上海佘山世茂洲际酒店及厦门康莱德酒店等,拥有客房数量近间,旗下合作品牌世茂喜达亦有超过40家酒店即将开业。
受疫情影响,今年旅游业及酒店业的行情普遍不如往年。财报数据显示,截至年6月30日,世茂酒店板块上半年经营收入仅4.53亿元,同比下降55%。数目庞大、投资额高且回报周期漫长的酒店资产恐成为世茂的一大资金包袱。
许世坛在年的年中业绩会表示,“年希望可以分拆酒店和物业单独上市。”如今看来,酒店业务的上市进程得往后推迟。
事实上,世茂分拆酒店上市的计划已经超过13年了。年,因海外地产业务折戟,世茂中国(原世茂国际)被世茂集团董事局主席许荣茂私有化退市,此前提出的“老三驾马车”结构中,仅剩下世茂房地产及其子公司世茂股份。彼时,许荣茂即提出了将酒店分拆上市的想法。
在世茂集团的多元化业务规划中,除了物业、酒店业务板块外,另一被倚重的还有商业地产业务。目前,世茂已进驻28个城市,拥有51个商业项目,其中28个已开业。截至年6月30日止六个月,世茂集团商业运营收入为人民币7.34亿元,较年同期的人民币7.22亿元上升约1.7%。但相比去年同期46.1%增幅而言,下滑较为明显。
许世坛在年年中业绩会上表示,将为多元化业务制定新的KPI,“就像我说的,世茂服务每年是70%-80%的增长,商业是30%以上,酒店稍慢一些,也可以做到20%以上。”地产业主不断做大的同时,世茂正在逐渐加大多元化“副业”能力。但能否把“副业”做的可圈可点,是许世坛面临的重要挑战。
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