大宁的崛起是出乎意料的。
命运的天平一直向上海西南倾斜，以至于出现了地倾西南的说法。
同样是城市副中心，西南部的徐家汇一枝独秀，北上海的真如最初的规划图纸都落满了灰。
同样是滨江，徐滨已经进阶富人区，保利西岸、中信君廷深墙大院，云锦东方更是沪上豪宅代表；
而北外滩、东外滩一直不温不火，动辄百万方的规划气势恢宏却迟迟难以落地。
北上海引以为傲的渔人码头说门可罗雀有些过分，不热闹却是事实。
同样是新晋主城区，大虹桥炙手可热，声势轰动半个上海，宝山川沙却连点动静都没有。
唯独大宁，在年闸北静安合并后异军突起，成为北上海为数不多的高端居住区。
年4月各板块二手房成交均价
不管在北上海还是全市范围，大宁都已经成为一个价格高地。
大宁的成功，是因为中产阶级需要的所有生活要素在这里产生了结合。
田林的城市资源、天山新虹桥的城市界面、莘庄的便捷交通、古美金汇的小区品质结合在一起，能级能不高吗？
01
除了占比不到1%的富人，其他居民的居住体验受资源配套的影响极大。
买菜不方便、逛街不方便、上学不方便、看病不方便，这样的区域绝对称不上宜居，典型的比如新江湾城。
大宁的核心优势是，你生活需要什么，这里就有什么。
中产阶级最关心的莫过于教育问题，这也是纷纷抢占前滩、新江湾城的核心原因之一。
问题是前滩的华二附能不能上还不确定、新江湾城的学校虽好但上学距离太远。
大宁地区，不仅学校质量高，就学也极其方便。
大宁地区面积仅6平方公里，却坐落着10多所优质学校。
大宁国际小学、闸北实验小学、风华中学在静安区都是一二梯队的优质学校，对于普通中产阶级足够了。
学校分布密集的另一个优势是就学方便，几乎任何一个小区到对口学校都在1公里以内，步行即可。
新江湾城的业主还在纠结要不要早点下班接孩子放学时，大宁的孩子们早已走路回家。
当然有保姆接送的不受影响。
对于中产阶级，花钱与赚钱同等重要，足够便捷的消费体验是提升生活质量的有效方式。
方圆三公里都买不到绝味鸭脖的地方，时间久了生活一定枯燥乏味。
大宁地区商业体量大，层级高，而且分散在社区内部。
任一小区到达大型商场的距离都在2公里以内，即步行范围。
只有步行可以抵达的商业配套才归属于社区，需要自驾一定会降低使用频率。
社区商业配套意味着饭后散步走走就到了；需要自驾时，下车库、出车库、堵车、找车位、停车一条龙下来，逛街的心情已经失去了不少。
而且既然自驾了，何不去市级商圈？自驾5分钟10分钟还有区别吗？
能够同时解决就学与购物的区域并不多，尤其是内环外。大宁不仅做到了，还给到了更多惊喜。
医院、高达68万方浦西最大的湿地公园-大宁郁金香公园、“中国马戏第一城”、体育中心、大宁剧院。
甚至还有一所大学带来更多的书香氛围、产业中心带来就业岗位。
而且这所有的配套基本都在步行范围。
世纪公园固然震撼，但是封闭式管理，能步行到达的小区又有几个？
新江湾湿地公园环境优越，但是新江湾城居住密度过低，能够步行到达的小区又有几个？
在配套上来讲，能与大宁媲美的区域，真的不多。
02
同样是高端居住板块，为什么新江湾城配套导入如此困难？
因为大宁才是城市化正确的姿势：
足够的居住密度、与原城区有机结合。
大宁地区城市界面
新江湾城城市界面
两种市区风格孰优孰劣后面再提，居住密度上大宁确实要高很多。
没有足够的人口支撑，这些大型商业配套落不了地。
新江湾城不是没有商业规划，只是运营商根据人口密度测算后无利可图，没有选择在这扎根。
悠方原本签家乐福为主力店铺，家乐福没来；退而求其次签城市超市，城市超市也没来。
反观大宁，商业中心开一个火一个，甚至新的高端商场久光也即将投入使用。
大宁成功的另外一点在于，这里并不是凭空建造的一所新城，而是在原城区之外的扩展。
不夜城地区原本就是闸北最繁华的地段，居住密度过高后开始外溢，部分人口向北疏导。
北侧的第一站就是大宁。
大宁周边板块情况
大宁以南区域
这种城市化方式的优势是可以有效的资源互动。
新建的住宅区可以沿用老城区配套，不至于因为配套匮乏无法导入人口；
新建的商业中心可以导入老城区消费客群，不用担心开业即倒闭。
更重要的是，不夜城虽然发达，但是并不是一个市级商圈，对新区域的虹吸作用有限。这就给了新型区域商业发展的机会。
另外，大宁地区开发之前也并不是荒郊野外，虽然整体以老旧工业为主，仍然夹杂着部分居民区。这给开发带来一定困难，同时也降低了人口导入风险。
在全国范围内看，远离老城区开发的新城通常以失败而告终，譬如天津滨海新区、兰州国家级新区；与老城区可以资源互动的新城反而容易成功，比如郑州东区、武汉光谷新区。
03
大宁的第二个优势是，全新的城市界面带来的优质居住体验。
考虑学区房的客群一定遇到过这个困境：学校好的地方都是老公房，房子品质高的地方学校并不好。
新房通常在新城区，但是核心资源仍然在老城区的悖论在大宁区域被比较好的解决了。
广中路以南仍有部分老公房，广中路以北基本是全新开发的城区。尤其是南北高架以东区域，基本是新城区既视感。道路干净整洁，却又不显荒凉。
大宁区域永和东路街景
大宁区域广延路街景
浦西中环内全新区域非常稀缺。
东外滩北外滩沿江是全新规划，但是迟迟不能落地；
徐汇滨江董家渡全新规划，价格却已经高不可攀；
真如地区发展滞后二十年，目前资源导入与大宁仍有不小差距；
虹镇经过瑞安统一打造，城市界面良好，商业资源发达，学区短板仍需解决。
新天地固然是好，华府天地、锦麟天地、翠湖天地代表了上海顶级豪宅区，已经不是中产阶级可以考虑的范畴。
在老城区渐渐的衰老之后，会有越来越多的客群选择次级区域大宁。
更重要的是，这里的几个标杆小区品质也都不错。
大宁金茂府价格最贵，品质最高，彭浦地区即将开售的仁恒静安世纪、融创静安映能不能达到这样的水准也值得怀疑。
大宁金茂悦小区环境
次新小区慧芝湖花园、宝华现代城虽然不是完全人车分流，好在小区绿化一流，楼栋整体保持较新，居住舒适感很强。
中环与内环已经连成一片，环线之间资源差异已经相差不大，而同等资源条件下社区品质带来的价差越来越大。
优质的社区环境是一种奢侈品，生活水平越高估值越高。在温饱阶段，江景可有可无；在富裕阶层，江景溢价可能高达百万。
世茂滨江花园不看江的户型，单价7-8万；看江的户型，普遍在10万以上。
中环内老旧社区折损越严重，大宁的价值越凸显。
04
大宁成功的第三个原因是定位准确。
前面文章（闸北豪宅被团灭，背后的原因不得不重视）中提到万科中兴路壹号、铭德传奇等项目卖不动主要原因是不认命：
心比天高，命比纸薄。
闸北天然不是一个豪宅区域，却开发出豪宅产品，最终的局面就是：
富人不想来，中产阶级也不想来。
富人不想来的原因很简单，你总得给一个过来的理由吧。
新天地能够吸引富人，是因为这里有历史沉淀；
法租界的花园洋房能够吸引富人，因为这里才是上海之魂；
黄浦江两岸能够吸引富人，因为江景在任何地方都是稀缺资源，而且黄浦江无疑已经成为上海中轴。
新江湾试图用低密度高品质居住区吸引富人，结果来了一群钢材贸易公司土豪老板。没办法，宝山也没适合居住的地方。
万科中兴路壹号试图用稀缺的产品吸引富人，开盘结果大家都看到了。
中产阶级也不想来，是因为产品不适合。中产阶级需要平三房，富裕一些的需要平-平三房。
按照富人标准设计成平以上户型，中产怎么接手？单价高的预算肯定不够，预算够的也不会选择多平户型。
中产阶级宁愿面积小一些，配套好一些，上班方便一些。
大宁地区就没有他们那么大的野心，准确的定位于中产阶级社区，成功的避开了闸北区域效应。
中产阶级是一个讲究实用的群体，上有老下有小，先把生活的问题解决了再讲情怀也不迟。
慧芝湖花园、宝华现代城有少量平以上户型，大宁金茂府平左右就算大户型，区域主力户型在平以下。
这样的优势是可以控制总价，大宁地区在售房源基本都在0万以下，万-0万为主力区间，万以上几乎没有。
中产阶级聚集在此，资源进一步集中后也吸引来一部分富裕群体。千人为俊万人为杰，人多了，总会出现超越阶层的英雄。
大宁从来没标榜自己是富人区，却成为北上海仅有的高端居住区；大量铺天盖地宣传自己如何高端的区域，不用说富人，甚至人都没有。
05
大宁的第四个优势就是，居住舒适之外还能兼顾通勤。毕竟中产阶级另一个主题就是赚钱。
实现财富自由的顶级富人可以住在佘山，因为财务自由后通常就是时间自由。
大部分中产阶级却要考虑通勤问题。
实现通勤便捷，要么需要距离近，要么需要交通发达。这两者，大宁都具备了。
以人民广场为中心画同心圆，大宁到市区的距离比部分内环地区更近。
最近的地方距离人民广场仅4公里，在大宁中心区域乘地铁到人民广场也仅6站，15分钟。
以人民广场为中心，是上海的产业核心，分布着陆家嘴、南京西路、静安寺等经济重镇。
同时，大宁地区处于交通干线。南北高架与中环线、外环线在此交汇，自驾出行四通八达。
而且为了解决沪太路、南北高架拥堵问题，在大宁灵石公园下开通万荣路隧道，交通更加通畅。
一号线是最早建设的地铁线路，连接了上海火车站、人民广场、陕西南路、徐家汇、上海南站等重要站点。
可以称得上黄金线路。
具有这样的交通优势，会开车的不会开车的都不会面临通勤问题。
而且板块内导入了多媒体产业基地等办公集群、中环线以北市北高新园区也在建设之中。
通勤便捷、资源发达，这样的居住区自然受到广大中产甚至富裕阶层追捧。
目前上海一梯队学区溢价普遍-万，优质城市界面价格提升在30%左右，大宁地区比周边板块单价高1-2万并不过分。
而且该板块目前没有开发商大面积宣传带来营销溢价（融创、仁恒不属于大宁板块），成交价格更显合理。
处于内中环优质地段，城市界面崭新、社区品质优异等因素非常稀缺且处于价值上升期，将推动价格持续上涨。
以上为正文
编辑/环线咨询
环线出品
un
