在五大新城中，松江新城的目标客群似乎真的开始变得富有想象力了。原以为像这样得内生型版块买房人群将会以本地客户为主，然而最近媒体风向竟然已经把松江新城的新房吹到了张江。
按理来说，对地铁有强需求的，青浦新城选择更多；在意到市区距离的，嘉定新城似乎是个更好的选择。想要房价便宜点，松江新城更称不上多有竞争力，在其它几个新城还在4开头乃至3开头的房价时代，松江新城早早破5，最近更是均价接近6万。
但对于市场来说，面对松江新房还是有不少人直呼真香。甚至在某项目开盘时，认购者70%来自外区。
这究竟是口罩影响下的魔力还是供需严重的失衡？松江新城这是火出圈了吗？
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万达vs印象城
在规划解释中，松江新城的范围很大，从大学城到新城，从火车站到南站，乃至车墩镇都属于松江新城的范畴。这也就不纳闷为什么还有金地新乐里这样自称均价3.7万版本的松江新城。
时间回溯到年，彼时的松江新城新房市场还处于光辉时刻。
那一年大学城站的老盘合景天悦最后一次加推，5.36万的均价被一抢而空；
拿过接力棒的，是最小户型49㎡的松岳名都，即使单价只有4.7万，还是新城板块难得的地铁房，但因为位置不在新城核心，一期认购率仅有93%。
到了年10月，因为善于推广营销以及热衷于参加各类评奖大赛，加上靠近万达，一个叫金地丰盛道的楼盘开始刷屏松江新房市场。
在第一次取的认购率%的成绩后，后来加推的四次，认购率大部分都在50-80%徘徊。虽然没有“日光”，但是凭本事花时间续销卖完的谁说不能叫“四开四罄”呢？到了年，日子开始变得不那么好过了。以中骏璟荟和首创禧瑞云庭为代表的的印象城团组和以金地丰盛道为代表的万达团组开展了数次正面交锋。
2月，金地丰盛道三期（5.40万）vs中骏璟荟一期（5.81万），因为别墅拓展了产品类型以及万达团组的多年积淀便宜，金地以74%的认购率略胜一筹；
7月，印象城团组派出中骏和首创两名代表出战，然而两者5.81万的均价在5.61万的金地四期看来就像是来送分的，结果不言而喻。
终于熬到了8月末，金地因为两次开盘时间过于接近成为重大失误，导致五批次虽然均价只有5.28万，但认购率仅有54%。
几番激烈角逐下来，首创勉强续销完了一期的房源；而中骏二期与金地五期还在苦苦等待清盘解套，甚至走上了寻求渠道分销的道路。
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竞争，还在继续
随着金地丰盛道最后一期的开盘，首创禧瑞云庭终于松了一口气。低价时代一去不复返了，从此即使在里大学城地铁站2公里远的地方，均价也将坐实5.8万。然而围绕着万达和印象城这两个团组的竞争命运还远远没有结束。金地丰盛道旁的中铁建项目传出定名「中铁建·星樾云涧」的消息，首期将推约99-㎡高层叠墅，联动价为5.54万，预计年内入市；
这熟悉的位置，这熟悉的高低配组合，还有熟悉的低价，让首创二期重新锁紧了眉头。
论位置，虽然首创紧邻号称“首店收割机”的印象城，但实际上人流不多；加上这一侧主要由大学组成，地广人稀，人气并不能与东侧的万达团组相提并论；
论产品类型，首创分为南北两个区，总容积率2.2；北区为可售的小高层住宅，而南区则建的是商业+办公；
而中铁建总体容积率为2.0，规划建有4栋叠墅以及11栋高层，因为叠墅数量较少因此在业态类型上并没有多大优势。
而对比二者户型来看，首创的门槛户型为87平，按照均价来算上车总价为万左右；而中铁建的门槛户型为99平，上车总价约万（存在叠墅拉高均价，实际价格可能更低）。
因此可以预测，更低的上车门槛或许是之后首创二期突围的一大希望。
除了大学城东西两侧的竞争在继续，南面的新玩家也即将加入。
[恒都云湾]位于茸北路与洞泾港交叉口，旁边就是去年开盘的景瑞江山悦。项目建面约73-92㎡2-3房，联动价4.71万/平，总价约万起，面积段与价格可以说与景瑞几乎一致。
位置毫无优势，摸着前人摸过的石头过河是一种安全上岸的选择。毕竟景瑞都能卖完，恒都云湾卖完也只是时间的问题。
不要五六百万，也不用四五百万，三四百万在松江新城，或许就只能选择这里了。虽然比不上大学城旁的万达、印象城，但起码好过同是新城板块的车墩，想到这里购房者突然宽慰多了。
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内生or外扩
作为生活配套最为成熟的新城，人们对松江新城的评价相对来说都不错。环境、配套、居住氛围相较于市区有自己的特色。但如果是从外区买房到松江新城安家，就变成了一件相当需要勇气的事。
实际上从松江大学城乘坐9号线前往徐家汇也不过46分钟，算上步行距离大约一个小时，然而松江新城板块却总是给人一种只适合在当地工作人群买房的感觉。
为什么会这样？
重要原因之一就是松江新城板块有大量的住宅离地铁站的距离并不在大众的接受范围之内。
在五大新城中，松江新城是最早通入地铁的那个。作为郊区为数不多拥有地铁的区域，承接了大量市区导入而来的人口，包括改善的、动迁的、养老的。
而地铁站沿线便是各个板块开发商选择的第一站。在发展了二十多年的今天，松江新城地铁沿线的开发早已接近饱和，因此后期的供地计划不得不向离开地铁沿线的地方越走越远。从供地计划来看，未来的松江新城新房竞争更加内卷，光是印象城团组就有四位选手参与接下来的游戏。
再加上松江老城本身自然发展有一定规模，不少居民聚集的区域去往地铁站还有一定距离。这样新开发的住宅与原先自然发展的老城镇边缘逐渐融合，最终形成了一片远离地铁但是生活繁荣的区域。
二是作为相对成熟的松江城区，对周边的村镇也存在一定虹吸能力，然而相比起市区的虹吸能力松江新城又显得太过渺小。二者虹吸的能力界限大概就是属于全市富豪的佘山与毫无存在感的洞泾。
举个例子，对于九亭泗泾而言，他们想要奔赴的中心是徐家汇这样的传统市区；而对于松江工业区、郊野小镇而言，他们奔赴的则是最近的中心——松江新城。
再加上早晚高峰有着“死亡9号线”之称的地铁，从松江新城每日通勤往返市区光是想想就让人望而生畏。
那么真的有人会像文章开头说的那样，工作在张江买房在松江新城吗？
或许有，但绝对不是主流。
毕竟松江的九亭泗泾仍有土地与人口承接空间，新房也在持续供应，从市区或者外区外溢的人口肯定会先流入这两个缺口。
对于新城来说，它真正想要的，或许还是愿意工作在这里，生活也在这里的那类人。
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